Sono l’incubo di ogni condomino e, a maggior ragione in questo periodo di cosi’ dette preannunciate ristrettezze finanziarie, il vero e proprio assillo di tante famiglie. Stiamo parlando dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio in condominio.
Chi puo’ decidere la loro approvazione?
In primis l’assemblea, organo sovrano che sovraintende alle gestione dell’edificio, li puo’ deliberare in qualsiasi momento, con il rispetto di specifiche maggioranze su cui torneremo tra poco. In secondo luogo l’amministratore che, nei casi d’urgenza, puo’ ordinare l’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Le maggioranze necessarie alla deliberazione.
Tutto ruota attorno all’entita’ economica degli interventi da deliberare. Se si tratta di opere di notevole entita’, tanto in prima quanto in seconda convocazione la decisione assembleare e’ valida se adottata “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell'edificio” (art. 1136, quarto comma, c.c.). Diversamente se l’entita’ e’ contenuta in un ambito di normalita’ la maggioranza appena citata e’ necessaria in prima convocazione mentre in seconda e’ sufficiente “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.). Quanto per riguarda “l'individuazione della "notevole entita’" delle riparazioni straordinarie, […]” la Corte di Cassazione ha specificato che essa “e’ affidata, nell'assenza di un specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito. In proposito, i criteri della proporzionalita’ fra il costo delle opere ed il valore dell'edificio e la ripartizione di quel costo fra i condomini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalita’ ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilita’, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioe’ dell'ammontare oggettivo dell'esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell'edificio, entita’ della spesa ricadente sui singoli condomini) quando quel dato immediato, per la sua entita’, non appaia risolutivo” (cosi’ Cass. 29 gennaio 1999 n. 810).
Cio’ chiarito e’ utile specificare un aspetto
Molto spesso, in condomini si domandano: che cosa fare se non si e’ d’accordo con la decisione dell’assemblea sull’esecuzione di quei lavori e non si hanno i soldi per partecipare a quella spesa? La risposta, per quanto possa sembrare spiazzante, e’ certa e semplice: se la deliberazione non e’ viziata (es. per omessa convocazione, ecc.) tutti i comproprietari devono rispettarla (art. 1137, primo comma, c.c.).
Gli unici modi per far fronte alla mancanza di liquidita’ che impedirebbe di pagare quanto richiesto sono:
a) concordare con l’amministratore, passando necessariamente per l’assemblea, un numero di rate piu’ ampio rispetto a quello ipotizzato;
b) concordare un pagamento dilazionato direttamente con la ditta esecutrice sullo stesso argomento;
c) accendere presso una banca, ove possibile, un mutuo per ristrutturazione.
Inutile pensare di non pagare perche’ come si suol dire “tanto non ho nulla da perdere!”. E’ bene ricordare, infatti, che un condomino per quanto possa trovarsi in difficolta’ economiche ha sempre un bene aggredibile: la propria unita’ immobiliare.