L’assemblea di condominio e’ il luogo dove i comproprietari prendono le decisioni inerenti la gestione delle parti comuni dell’edificio.
Essa si distingue in ordinaria e straordinaria. Ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. “l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, puo’ essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e’ fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.
Le differenze si fermano a quanto evidenziato da questa norma poiche’ per il resto (quorum deliberativi, modalita’ di convocazione, ecc.) le due tipologie sono soggette alle medesime disposizioni.
Precetto fondamentale per la regolare costituzione della riunione e’ che tutti i condomini siano stati validamente convocati, vale a dire devono aver ricevuto l’avviso di convocazione almeno 5 giorni prima della data fissata per lo svolgimento della prima convocazione (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).
A dare certezza interviene il sesto comma dell’art. 1136 c.c. a mente del quale “l'assemblea non puo’ deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.
L’omessa convocazione anche di un solo condomino comporta l’annullabilita’ della delibera e quindi la sua impugnabilita’ nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Puo’ accadere che per la numerosita’ e la complessita’ degli argomenti posti all’ordine del giorno l’assemblea non riesca a decidere su tutti in un’unica soluzione e che si renda quindi necessario aggiornare lo svolgimento della riunione ad altra data.
Due le soluzioni possibili:
a) rinvio della medesima assemblea ad altra data;
b) chiusura formale del verbale e fissazione di una nuova assemblea.
Per la prima ipotesi e’ consigliabile prendere visione del regolamento di condominio che potrebbe disciplinare le modalita’ di rinvio dell’assemblea ad altra data.
In entrambi i casi, tuttavia ed al di la’ delle disposizioni regolamentari, la situazione e’ la medesima: rinvio o nuova assemblea sono soggette alle ordinarie regole della convocazione della riunione.
In sostanza anche per la prosecuzione in altra data d’un assemblea gia’ iniziata, bisognera’ avvisare i condomini assenti per tempo mentre per i presenti e’ pacifico che e’ lo stesso verbale a valere come avviso.
In tal senso, in una pronuncia datata ma mai smentita la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di evidenziare che L'assemblea condominiale riunita in seconda convocazione ai sensi del comma 3 dell'art. 1136 c.c. puo’, con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l'esame degli argomenti posti all'ordine del giorno, ma -non prevedendo la legge, per alcuna ragione, una convocazione successiva alla seconda- tale aggiornamento va considerato alla stregua della convocazione di una nuova assemblea che, di conseguenza, non puo’ validamente deliberare se non prende atto che tutti i condomini siano stati tempestivamente invitati a parteciparvi, integrando la preventiva convocazione come requisito essenziale per la validita’ di qualsiasi deliberazione.(Cass. 16 luglio 1981 n. 4648 in Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 7).