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Condominio. Cause e notifiche
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Il condominio di Alessandro Gallucci
16 maggio 2011 10:13
 
Il dizionario giuridico Simone, in conformita’ a quella che e’ la definizione comunemente accolta da dottrina e giurisprudenza, specifica che la notifica “e’ un atto processuale attraverso il quale si porta a conoscenza di un determinato soggetto del rapporto processuale (escluso il giudice), l'esistenza di un atto cui tale soggetto abbia interesse. E’ uno strumento necessario ed indispensabile per instaurare il contraddittorio. Quando non e’ disposto altrimenti, le notificazioni sono eseguite dall'ufficiale giudiziario su istanza di parte o su richiesta del pubblico ministero o del cancelliere”. Nel caso del condominio negli edifici, quindi, notificare un atto alla compagine vuol dire portare i comproprietari a conoscenza del fatto che esiste una controversia o comunque un provvedimento che riguarda le parti comuni.
A chi destinare l’atto da notificare?
Al riguardo non vi sono dubbi nell’individuare tale soggetto nella persona dell’amministratore pro-tempore. Ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c., infatti, egli “puo’ essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorita’ amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”. Da cio’ si desume che l’amministratore, quale legale rappresentante dei condomini, e’ la persona cui indirizzare gli atti riguardanti la compagine. Nel caso di questioni esorbitanti le sue competenze, sara’ suo dovere informare l’assemblea senza ritardo, pena la possibile revoca oltre che il risarcimento del danno (art. 1131, terzo e quarto comma, c.c.). Qualora il mittente volesse bypassare l’amministratore, o magari quest’ultimo non fosse presente, avrebbe un’unica soluzione alternativa: far notificare l’atto a tutti i condomini. Il mandatario d’altronde rappresenta tutta la compagine. In sostanza inviando l’atto a lui e come se lo si inviasse a tutti i comproprietari. In tal senso assume un chiaro significato l’art. 65 disp. att. c.c. a mente del quale in assenza di amministratore chi intende iniziare o proseguire una causa puo’ chiedere la nomina di un procuratore speciale la cui funzione, per l’appunto, e’ quella di rappresentare tutti gli interessati evitando cosi’ il rapporto diretto con tutti quanti. Una norma utile specie nei condomini di grosse dimensioni. Di norma l’indirizzo da indicare per la corretta notificazione dell’atto e’ quella della dimora o dell’ufficio dell’amministratore. Per quanto possa apparire una formalita’ accanto al nome dell’amministratore, soprattutto se esso e’ un condomino, e’ sempre bene indicare la sua qualifica. In pratica non si rischia d’incorrere in errore destinando l’atto a “Tizio, nella sua qualita’ di amministratore pro-tempore del condominio …”
E’ possibile notificare l’atto a persona diversa dall’amministratore?
Chiarito perche’ la notifica debba essere fatta indicando l’amministratore come destinatario dell’atto, e’ bene comprendere se questa regola generale soffra eccezioni e se si’ quando siano tali da non invalidare la notificazione dell’atto. Al riguardo torna utile una recente sentenza della Corte di Cassazione, che – nell’assenza di regole certe in tale materia e nel solco del proprio consolidato orientamento – ha fornito le indicazioni utili cui attenersi nel caso di notificazioni che riguardino il condominio. In tal senso, si legge nel testo della sentenza n. 8724 resa il 15 aprile 2011, che "e’ ammessa la notificazione al condominio nello stabile condominiale ai sensi dell'art. 139 c.p.c. (piuttosto che, ai sensi degli artt. 137 e seg. c.p.c., all'amministratore che ne ha la rappresentanza legale), anche a persona diversa dall'amministratore, purche’, nello stesso stabile, si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (come ad esempio la portineria), idonei, come tali, a configurare un "ufficio" dell'amministratore […]. Richiamato il principio di cui sopra, non e’ necessario, per invalidare una notificazione siffatta, che si contesti la qualita’ dichiarata dal consegnatario, poiche’ proprio tale qualita’, considerata in se’ e per se’, non e’ sufficiente a far ritenere validamente perfezionata la notificazione nei confronti del condominio fatta nello stabile condominiale: non e’, infatti, sufficiente allo scopo la consegna dell'atto ad uno dei condomini, anche se "incaricato al ritiro" ed anche se "capace", dovendo risultare, dalla relazione di notificazione ovvero altrimenti, lo stato dei luoghi quale richiesto dalla giurisprudenza su richiamata. L'onere della prova relativa non incombe al destinatario dell'atto, come e’ la regola quando si contesti la validita’ di una notificazione che risulta effettuata con il rispetto delle modalita’ richieste dalla legge e che si atteggia come prova volta a negare che, nel singolo caso, tali modalita’ siano state rispettate. Infatti, nel caso di specie, dal tenore della relazione di notificazione non e’ desumibile prima facie la regolarita’ della notificazione destinata al condominio, in persona del suo amministratore pro-tempore, effettuata pero’ presso lo stabile condominiale a persona diversa dall'amministratore (a differenza di quanto invece si sarebbe avuto se, per esempio, dalla relata di notificazione fosse risultata la consegna al "portiere" o ad altra persona incaricata presso un apposito "ufficio dell'amministratore" interno all'edificio condominiale): pertanto, sarebbe stato onere del notificante dimostrare che la notificazione, malgrado il tenore della relazione dell'ufficiale giudiziario, fosse stata fatta con le modalita’ richieste quando destinatario sia un condominio. In mancanza, la notificazione, destinata all'amministratore del condominio, ma fatta presso l'edificio condominiale al singolo condomino, anche se qualificatosi come incaricato al ritiro, e’ da ritenersi nulla" (Cass. 15 aprile 2011 n. 8724).
 
 
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