In condomino, per espressa disposizione di legge e salvo diversa previsione dei titoli d’acquisto, una serie di beni e parti dell’edificio debbono considerarsi di proprieta’ comune (sulla differenza tra proprieta’ comune e presunzione di comproprieta’ e sul perche’ si debba concludere per l’esclusione della seconda si veda Cass. SS.UU. n. 7449/93).
Tra le cose che devono considerarsi di proprieta’ comune l’art. 1117 n. 3 c.c. annovera gli impianti, tra i quali quello idrico, fino al punto di diramazione verso le unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva. Al di la’ della diramazione, pur se l’impianto materialmente non e’ posto nella porzione di piano di proprieta’ individuale, esso deve considerasi di pertinenza di quest’ultima in quanto la sua funzione e’ chiaramente orientata nell’interesse di questa e non anche del complesso condominiale.
In tale contesto e’ utile segnalare come una pronuncia del Tribunale di Bari resa lo scorso 11 novembre, la n. 3360 – in conformita’ con l’indirizzo giurisprudenziale maggioritario espresso dalla Cassazione – valuti la responsabilita’ del condominio per i danni occorsi a parti non condominiali e derivati dalla rottura dell’impianto idrico – fognante.
Nello specifico un condomino chiamava in causa il condominio per sentirne affermata la responsabilita’, con conseguente ottenimento del risarcimento, del danno provocato da inondazioni della propria unita’ immobiliare provenienti della colonna montante di scarico delle acque fognanti. Secondo il magistrato, che ha individuato nella cattiva manutenzione delle tubazioni la causa del danno, essa, tra l’altro una componente che ha concorso a causarlo, “configura senza dubbio la responsabilita’ del convenuto ai sensi dell'art. 2051 c.c.” (cosi’ Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).
La riconduzione della responsabilita’ del condominio nell’alveo di quella per danni da cose in custodia, che secondo la giurisprudenza piu’ accreditata configura una ipotesi di responsabilita’ oggettiva, comporta per il danneggiato un significativo alleggerimento dell’onere probatorio. L’attore nel giudizio, infatti, dovra’ semplicemente provare d’aver subito un danno, la causa dello stesso ed il nesso tra le due. In questo contesto, precisa il magistrato, “ai fini della responsabilita’ per le cose in custodia, poi, e’ necessario e sufficiente che esse abbiano partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalita’ giuridica, caratterizzata dai requisiti della adeguatezza e della regolarita’ e, nel caso di specie, alla luce delle risultanze istruttorie, e’ incontestabile il legame tra l'efficienza causale del guasto dell'impianto fognante e la fuoriuscita di liquami nel locale di proprieta’(…)” (Trib. ult. cit.). Di contro “il custode, per liberarsi dalla presunzione di responsabilita’ per il danno cagionato dalla cosa, deve provare che esso si e’ verificato per caso fortuito tale da impedirgli di prevenire l'evento dannoso o di ridurne le conseguenze, dovendo altrimenti rispondere almeno per la parte di danni che avrebbe potuto evitare (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97)” (cosi’ Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).
In questo contesto, pertanto, e’ possibile trarne questa considerazione: il condominio quale custode dei beni comuni risponde dei danni procurati dagli stessi a titolo di responsabilita’ oggettiva. In sostanza gli si addossa un rischio per il solo fatto d’essere titolare di quelle parti dell’edificio. Per andare esente da responsabilita’, il condominio dovra’ dimostrare la presenza di un caso fortuito (ossia di un evento imprevisto ed imprevedibile) che puo’ essere anche il fatto colpevole del danneggiato o di un terzo (si pensi al condomino che negligentemente intasa la condotta fognaria.