@ carlo.
purtroppo per come ho capito io anche se il motivo è plateale per impugnare QUALUNQUE DECIsione tocca fare un ricorso...con tutti i costi che comporta.
e chi si fa carico di tutta la spesa o riesce a coordinarsi con altri ? solita .... italianità! :-)

Poniamo ad esempio che un condominio,convive con una serie di leggerezze"MOLTE"nella gestione economica è amministrativa della proprietà comune,non documentando la gestione in quanto GLI ELETTI forse per ignoranza,per rapporti di parentela,interessi economici.In parte(quasi tutti)accettano la situazione sicuri che il non pagare l'IVA,far eseguire lavori alle parti comuni da personale senza i requisiti di legge è per giunta di scarsissima professionalità,si garantisce un sicuro risparmio economico.Senza vestirmi di moralità la penso diversamente in quanto ritengo che la sicurezza è garanzia di qualità. Questa problematica come si combatte?In un condominio comanda il danaro è la scarsa cultura pone solo il singolo a ribbellioni legali quando ci sono disponibilità economiche.Oppure il singolo agisce in modo illegale ammesso che ne abbia le capacità,comunica alle autorità competente le eventuali inadempienze come già successo,con risultati non proprio entusiasmanti.Qualsiasi strumento ed io sono per la legalità porta sempre il singolo all'isolamento in quanto è ben chiaro che dove non esiste democrazia è cultura,i singoli saranno sempre isolati.
Camorra,mafia non è solo chi ti chiede il pizzo,ma anche chi ti costringe ad aquisire beni ed altro con sistemi
legalizzati.Vi ringrazio è Vi saluto.Mario Russo

Una delibera d'assemblea tra le altre cose ha deliberato a maggioranza di fare un cancello carrabile non più manuale ma elettrico. Sul cancello elettrico io ed alcuni condomini abbiamo fatto mettere a verbale il nostro dissenso sia sulle spese dell'automazione che sulla manutenzione che sul consumo di elettricità. Questo perchè i box sono 10 all'interno del palazzo e servono solo i 10 condomini sui 54 di tutto il palazzo.
Come possiamo non pagare l'automazione, il futuro canone di manutenzione ed il consumo di energia elettrica?
Basta il nostro dissenso messo a verbale sulla delibera?
Grazie anticipatamente per la risposta.

Vi pongo il seguente quesito:
nel corso dell'assembela del condominio in cui all'ordine del giorno c'è l'approvazione del consuntivo e la nomina dell'amministratore si presenta il padre (estraneo al condominio)dell'amministratore munito di delega conferitagli da un condomino. La delega non contiene l'ndicazione di voto vincolato ed è solo generica. Il padre, con voto determinante, vota a favore del consuntivo e a favore della nomina della figlia a ricoprire la carica di amministratore. A vostro avviso non si è tratatto di conflitto di interessi? E' vero che la giurisprudenza ha esaminato i conflitti di interesse nei soli casi di delega attribuita allo stesso amministratore, ma a mio avviso qui ci troviamo in un caso analogo in cui il padre (tra l'altro precdente amministratore in passato) vota a favore della figlia.
Grazie per la risposta.
Saluti.
Lorenzo

in tema di impugnazione di delibere assembleari volevo sapere se era possibile considerare nulla una assemblea condominiale viziata dai seguenti fattori
1 è stata convocata da un amministatore non ancora nominato.
2) è stato nominato presente una persona che non avendo ancora effettuato il rogito non era un condomino a tutti gli effetti,
3) sono state deliberate cose per le quali il costruttore aveva un chiaro conflitto di interessi,mi riferisco alla decisione di assumersi l' onere come condominio del sistema GMS per il telesoccorso dell' ascensore,per altro senza indicarne il costo.

Intervengo su questo interessante tema per riportare una mia esperienza diretta e relativa non al caso condominiale ma a quello più particolare di 5 immobili (uno dei quali di mia proprietà) che hanno in comune solo le fosse settiche che sono collocate al di sotto della scivola del mio garage, all’interno del terreno di mia proprietà esclusiva. Purtroppo non si è riuscito con gli altri 4 proprietari a redigere un regolamento per l’ordinaria e straordinaria amministrazione di queste fosse settiche e quindi ho fatto ricorso (ex art. 1105 c.c.) al Tribunale per fare nominare un amministratore. Il ricorso è stato accolto ma la nomina è stata infelice, buon senso avrebbe suggerito di nominare un CTU geometra o ingegnere o che svolge attività di amministrazione condominiale su base continuativa ed invece è stato nominato un commercialista…
In tre anni che è in carica non è ancora stato in grado di stilare questo benedetto regolamento per l’ordinaria e straordinaria amministrazione di queste fosse settiche, in parte anche a causa del comportamento ostruzionistico di alcuni degli altri 4 comunisti, ma soprattutto perché non sa che pesci pigliare e non ha nemmeno l’umiltà di riconoscere di doversi fare affiancare da altro consulente che possa aiutarlo. Poi, in occasione delle due ultime riunioni che ha tenuto, ha cercato di far approvare dei lavori per la messa a norma dei tombini di queste fosse, tombini che al momento non sono a vista ma coperti dal basolato che compone la scivola del mio suddetto garage, questa situazione è stata ereditata dal precedente proprietario che ha volutamente ricoperto i tombini (ma nessuno degli altri 4 comunisti gli ha mai contestato alcunché!) ed in questo stato mi ha venduto l’immobile anni fa. Alla penultima riunione presso lo studio dell’amministratore avevano partecipato solo 4 comunisti (me compreso) ed uno di essi aveva anche la delega del 5° assente e si era messo a verbale che le spese per la messa in regola dei tombini venivano divise in 5 parti ma poi, quando l’amministratore ha inviato copia del verbale al 5° assente, questi ha fatto inviare racc. A/R dal suo avvocato in cui diceva che si opponeva a questa divisione delle spese, spese alle quali non riteneva di dover partecipare. Ora, alla luce dell’art. 1108 c.c. ritengo che quanto deciso circa la divisione delle spese fosse del tutto lecito e se colui che non era intervenuto alla riunione voleva opporsi, avrebbe dovuto farlo nei modi previsti dall’art. 1109 c.c. ovvero proponendo ricorso presso l’A.G. e non limitandosi ad inviare una racc. A/R all’amministratore, mi sbaglio?
L’amministratore si è invece lasciato intimorire ed ha indetto una successiva riunione alla quale non ho potuto partecipare (ma c’era il mio avvocato) nel corso della quale si è stabilito di dividere per 4 e non per 5 le spese per i tombini. Col mio avvocato ho già chiarito ma volevo sapere: visto che prima o poi l’amministratore convocherà una nuova riunione quando avrà pronto il regolamento da sottoporre a tutti i comunisti, chi sarà assente o comunque volesse opporsi al regolamento approvato in quella sede, non potrà opporsi solo con successiva racc. A/R ma dovrà agire in giudizio ai sensi dell’art. 1107 c.c., giusto ?

Tenete presente che spesso in materia condominiale la Cassazione per sopperire alle lacune della disciplina codistica,a dir poco striminzita in materia condominiale, ha spesso applicato analogicamente le norme dettate in materia societaria. Potrebbe quindi trovare applicazione, in materia di deleghe all'amministratore e conflitto d'interessi l'art. 2373 " Il diritto di voto non può essere esercitato dal socio nelle deliberazioni in cui egli ha, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società"
Avv. Alessandro Gallucci, Network Legale Aduc, Lecce

Il C.C. non pone limiti al numero di deleghe né a chi queste possano essere concesse e quindi neppure all'ammnistratore, a meno che il regolamento interno "contrattuale" non disponga diversamente.

Che poi sia eticamente poco "opportuno" che l'amministratore voti per se stesso, é un altro discorso.

Resta il fatto che se l'amministratore ottiene sempre tante deleghe, significa che la gente gli dà fiducia e si fida lui e quindi non si capisce perché una minoranza vorrebbe soverchiare quanto esprime la maggioranza (anche se a mezzo delega).

Per l'ascensore, B non può impedire ad A di istallarlo.

Ci sono ormai cataste di sentenze contro chi vorrebbe impedire tali istallazioni.

Nella peggiore delle ipotesi A se lo pagherà tutto lei.

Ma ci sono stati anche dei casi in cui la parte dissenziente non solo non é riuscita ad impedire l'istallazione, ma addirittura é pure stata condannata a partecipare alle spese di costruzione !

Per questo bisogna vedere come é fatto il condominio.

Ad ogni buon conto anche 1 solo condomino può farsi l'ascensore, al massimo , se gli va male, se lo pagherà tutto lui, ma lo può fare.

Ormai, con le leggi per il superamento delle barriere architettoniche, elevatori ed ascensori hanno la corsia preferenziale !!

sc. B con maggioranza di 12 appartamenti impone scala A con 6 unità immobiliari a non installare ascensore: anche questa delibera assembleare può essere impugnata? Nella fattispecie lo stabile del quartiere umbertino (fine 800) di Roma non è nato con l'ascensore. Anche i condomini della scala B lo hanno installato circa 10 anni fa, utilizzando parti comuni del cortile, così come verrebbe installato quello della scala A. E' già stato effettuato studio di fattibilità da un illustre ingegnere che si occupa principalmente di collaudi di ascensori a livello nazionale. Come dobbiamo procedere, noi della scala A, al fine di ottenere questa innovazione? Tra l'altro la scrivente è assistente di madre invalida (Legge 104/92)

L'amministratore può avere deleghe (salvo diversa previsione del regolamento), anche per la sua riconferma se sono espressamente concesse anche per quel punto all'ordine del giorno.
Avv. Alessandro Gallucci, Network Legale Aduc, Lecce

L'Amministratore non puo' ricevere deleghe dai condomini, neppure quando deve essere approvato il suo bilancio. L'Amministratore è garante del Condominio e non dei suoi interessi. Svegliatevi, o Condomni, quasi tutti gli Amministratori, sono dei lestofanti, perchè approfittano della buona fede dei condomini, ignoranti della materia o perchè non vogliono farsi cattiva volontà , per fare il gioco delle tre carte. Parola del Grillo Parlante.

Verifica nel regolamento di condominio se l'amministratore può avere deleghe.
Sicuramente non può far valere le sue deleghe per determinare la sua rielezione per conflitto di interessi. Cerca con google "amministratore condominio deleghe".

mi è chiaro quando è possibile impugnare le delibere assembleari, ma vorrei sapere se un amministratore può rappresentare tante deleghe quanto gliene pare: infatti questo è il nostro caso - tra amministratrice e costruttore hanno tanti millesimi in proprio o per delega che dopo 5 anni non riusciamo a cambiare amministratore che così può decidere quello che vuole _ a chi affidare i lavori -anche se il preventivo è superiore e meno affidabile di altri: Come si può risolvere questa questione?grazie per l'attenzione.
giulietta tattanelli