da noi hanno messo un costo orario per assistenza al
condimino che chiede di consultare i documenti del
condominio.
mi chiedo se sia legale! questo post riforma ovviamente
3 agosto 2010 19:28 - lucillafiaccola1796
Ho trovato l'articolo interessante e molto chiari, precisi,
esaurienti gli interventi di Louis Ward.... bravo!
Io sto in un condominio dove la "maggioranza" e
'amministratore che fra l'altri resta senza essere stato
"rinnovato" per mancanza di quorum, mi/ci negano
l'applicazione delle norme di cui all''art. 1121 del cc..
penso di fare una rar alla procura della repubblica con un
esposto denuncia...chi sa se va? chi sa se va?
Aborrrrrrrrrrrrro l'arrrrrrrrrro ganza!
30 luglio 2010 18:58 - Gioacchino
Buona sera a tutti,
da circa 3 anni abbito in un condominio di 12 appartamenti e
6 mansarde le stesse anno il riscaldamento autonomo.
Alcuni condomini, senza l'autorizazione dell'amministratore,
scendono giù nel locale caldaia e aumentano o diminuiscono
le temperature della stessa.
Questo a fine anno amministrativo incide tantissimo nel gas
da riscaldamento, per tanto abbiamo detto all'aministratore
dell'accaduto che ci rispose che lui non era a conoscenza
dei fatti e che avrebbe provveduto lui personalmente.
A tutto oggi questo non è mai accaduto, come posso
risolvere la situazione legalmente?
Comunico oltresi che l'amministratore non adempisce bene hai
suoi compiti, come posiamo aggire ?
Grazie a presto Gioacchino
28 agosto 2009 0:00 - domenico
Salve vivo in un cortile dove ci sono 5 appartamenti tutti
propietari senza un amministratore un propietario si è
eletto da solo in due abbiamo chiesto un amministratore vero
è propio ma gli altri tre propietari dicono che sono
l'oro che comandano perchè fanno la maggioranza come
dobbiamo fare? anche perchè abbiamo il problema
dell'acqua che arriva la bolletta intestata
all'amministratore eletto dagli altri tre se non gli
pago l'acqua a quale sanzione vado incontro grazie
20 aprile 2009 0:00 - Patrizia
Buonasera a tutti!Vorrei una vostra considerazione: Mi
sono trasferita presso altro domicilio e ho chiesto
all'Ammnistratore del mio vecchio appartamento (di mia
proprietà) di inviarmi le comunicazioni presso il mio nuovo
indirizzo!Dopo qualche giorno mi risponde dicendomi che
oltre alla quota condominiale, dovrei rimborsargli le
raccomandate inviatemi! E' Giusto? grazie mille!
18 aprile 2009 0:00 - Louis
Per Tony: Di norma, si interviene chiedendo
l'intervento di urgenza del Comando provinciale dei
Vigili del Fuoco che, se reputano sussistere pericolosità,
inviano un fonogramma all'ufficio edilizia del Comune,
che emette ordinanza di immediato sgombero, provvedendo
anche alla sistemazione temporanea. Tale procedura azzera
tempi di attesa, anche se crea notevole disagio.
L'amministratore ha obbligo, nell'interesse della
cosa comune, di fare intervenire un tecnico per periziare i
danni e non si può esimere, laddove ravvisi situazione di
pericolo, di fare emettere ordinanza di sgombero.
Per dico: all'attualità non mi risulta esistere
una norma (per quanto vi sia giacente da una vita un
progetto di normativa) che istituisca l'ordine degli
amministratori di Condominio. I vari "albi", altro
non sono che associazioni di categoria, che qualificano e
certificano la preparazione dei professionisti. La
cosiddetta "Legge Bersani", anzi chiedeva
l'eliminazione delle associazioni di categoria
esistenti. Per conoscere comunque, chi è qualificato
all'incarico, si suggerisce di attingere dagli elenchi
dei professionisti consulenti dei vari tribunali......
Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167
16 aprile 2009 0:00 - tony
INFORMAZIONE: un condomino trovandosi con il solaio
pericolante, invia raccomandata all'amministratore e al
condomino soprastrante, per lamentare i danni e informare
l'inizio lavori entro un determinato tempo. La
domanda è la seguente: l'Amministratore ha
l'obbligo di chiamare un tecnico di sua fiducia per
verificare i danni e le responsabilità? Se si qual'è
l'articolo che lo disciplina? tony
6 marzo 2009 0:00 - dico
quale legge ha istituito e regolamenta il registro degli
amministratori di condominio. A quale albo bisogna essere
iscritti perchè non necessiti l'abilitazione
all'esercizio. Quali requisiti sono richiesti in Emilia
Romagna.
13 gennaio 2009 0:00 - Louis
Per Lucio Immediatamente chiedete l'intervento
dell'ufficio dell'ispettorato edilizio della città
a cui fate riferimento. In alcuni comuni, ci sono degli
uffici giudiziari istituiti presso i comandi di Polizia
Locale ai quali potete rivolgervi. Nell'immediato
se si sono verificate crepe (visti i precedenti) chiamate i
Vigili del Fuoco e chiedete una verifica delle
strutture. A seguire: E' sufficiente 1/6 della
proprietà (almeno due condomini) per chiedere la
costituzione di un'assemblea straordinaria presso
l'amministratore. Se questi si rifiuta di
convocarla, i proprietari possono indire autonomamente
assemblea, notificando all'amministratore di rendere
disponibile il libro bollato delle assemblee.
L'amministratore ai sensi dell'Art. 1129 del C.C.
"dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino,(leggi al Giudice di Pace) oltre che nel caso
previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se
per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero
se vi sono fondati sospetti di gravi
irregolarità." La maggioranza necessaria per
nomina o revoca dell'Amministratore ai sensi Art.
1136/2° comma C.C. è pari a: 1) La maggioranza degli
intervenuti all'assemblea e (non o) 2)almeno la
metà del valore del condominio (almeno il 51% delle quote
di Maggioranza) TUTTE E DUE LE CONDIZIONI DEVONO ESSERE
SODDISFATTE. Ovvio che, anche se in minoranza, in
presenza di atti illegittimi da parte
dell'Amministratore, il singolo condomino può
tutelarsi, presso l'Ufficio del Giudice di pace.
Credo che quanto detto, possa dare un buon orientamento su
come agire. Per ogni ulteriore informazione, resto
disponibile. Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167
6 gennaio 2009 0:00 - lucio e altri condomini
stiamo in un palazzo dell ater.hanno cartolarizzato
improvvisamente, e si e' presentato un tizio come
amministratore che : non fa assemblee,non c'e'
stata nessuna votazione per farlo stare da noi, si e'
intromesso perche' era un conoscente delle persone che
hanno comprato le case dagli aventi diritto cacciati con
buonuscita,mette a mano le quote condominiali,530 euro a
bimestre con un bollettino postale scritto a mano. ha
permesso l'installazione nel cortile condominiale di n.3
canne fumarie di cui 2 in eternit,appartenenti a locali al
di fuori del condominio,ma di amici suoi,di ben 7
condizionatori di una farmacia al di fuori del condominio
che in estate alzano la temperatura di 7 gradi nei primi
piani. le cantine sono meta di pellegrinaggi di ladri e
zingari.hanno fatto lavori abusivi, almeno 15
condomini,spaccando muri maestri, creando doppi piani,con la
comparsa di grosse crepe.ma finche' non crolla il
palazzo nessuno fa nulla. a chi ci possiamo rivolgere per
far finire questa vergogna.... distinti saluti.
5 gennaio 2009 0:00 - Louis
Per Monica: Se è stato regolarmente registrato il
condominio, presso l'Agenzia delle Entrate. Se ha
titolo ad accedere all'informazione. Geom. Louis
Ward A.N.AMM.I. F167
5 gennaio 2009 0:00 - Louis
Per Gianluca Scusa il ritardo nella risposta, ma ho
aperto solamente ora il post. Non è cosa vera. Il
condominio si costituisce obbligatoriamente quando sono
presenti più di 4 proprietari. Nel caso del costruttore,
questi risponde solamente per le quote di proprietà. Per le
altre, si procede, secondo la convenzione stabilita.
(Generalmente, in assenza di tabelle millesimali già
formate, in quote uguali o in base al numero dei vani).
Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167
9 dicembre 2008 0:00 - Monica
Posso sapere data la via di un conodiminio sapere chi è
l'amministratore?se si come fare? ringrazio
anticipatamente
27 novembre 2008 0:00 - gianluca
salve volevo porle un quesito sono il costruttore di
una palazzina di 12 app. e sono anche proprietario di 4
appartamenti . alla fine della costruzione ho nominato
un amministratore , ora i condomini mi dicono che per il
primo anno l'amministratore deve pagarlo il costruttore
della palazzina . è una cosa vera o è una cosa
campata in aria? grazie per la risposta
6 ottobre 2008 0:00 - Louis
La nomina dell'amministratore è obbligatoria per
condomini, aventi più di quattro proprietari. Il
rapporto amministratore-amministrati è un rapporto di
fiducia ed ha durata un'anno, rinnovabile in seno
all'assemblea ordinaria con la maggioranza degli
intervenuti (almeno 500 millesimi) e la maggioranza delle
teste. Questi può essere rimosso in qualsiasi momento,
dietro liquidazione delle competenze contrattuali, con le
stesse maggioranze sopra citate). La spesa per
l'amministratore deve essere equamente ripartita, (in
via empirica ed in assenza di tabelle millesimali), in base
alle unità immobiliari. (per capire 1/16 della spesa a
carico suo e 15/16 a carico della società di capitali),
conformemente ai sensi dell'Art. 1123/1° comma del
Codice Civile Ovviamente, detenendo questa società
maggioranza assoluta, sarà difficile ottenere il
cambiamento dell'amministratore, in alternativa, può
essere chiesto al Giudice, la nomina d'ufficio.
Spero di esserLe stato sufficientemente esauriente.
Buona giornata. Geom. Louis Ward A.N.AMM.I. F167
4 ottobre 2008 0:00 - Luciano Marco Rossi
04/10/2008
Buonasera, vorrei sapere alcuni
chiarimenti sulla nomina di un amministratore di condominio
e chi lo deve pagare. Vivo in un palazzo con più di
15 appartamenti tutti di una unica proprietà una società
di capitali. Questa società ha nominato un amministratore
di sua fiducia esterno dai condomini. Vorrei capire chi
deve pagare l'opera dell'amministratore a noi
condomini o alla proprietà? Normalmente chi paga ha il
diritto di scegliere, ma in questo caso il codice civile
cosa impone? Possiamo dopo un anno cambiarlo? E se sì
come possiamo non rinnovargli la nomina, con una
raccomandata ar 2,3 0 6 mesi prima della scadenza? Vi
ringrazio per l'eventuale risposta
4 ottobre 2008 0:00 - Luciano Marco Rossi
04/10/2008
Buonasera, vorrei sapere alcuni
chiarimenti sulla nomina di un amministratore di condominio
e chi lo deve pagare. Vivo in un palazzo con più di
15 appartamenti tutti di una unica proprietà una società
di capitali. Questa società ha nominato un amministratore
di sua fiducia esterno dai condomini. Vorrei capire chi
deve pagare l'opera dell'amministratore a noi
condomini o alla proprietà? Normalmente chi paga ha il
diritto di scegliere, ma in questo caso il codice civile
cosa impone? Possiamo dopo un anno cambiarlo? E se sì
come possiamo non rinnovargli la nomina, con una
raccomandata ar 2,3 0 6 mesi prima della scadenza? Vi
ringrazio per l'eventuale risposta
4 ottobre 2008 0:00 - Luciano Marco Rossi
04/10/2008
Buonasera, vorrei sapere alcuni
chiarimenti sulla nomina di un amministratore di condominio
e chi lo deve pagare. Vivo in un palazzo con più di
15 appartamenti tutti di una unica proprietà una società
di capitali. Questa società ha nominato un amministratore
di sua fiducia esterno dai condomini. Vorrei capire chi
deve pagare l'opera dell'amministratore a noi
condomini o alla proprietà? Normalmente chi paga ha il
diritto di scegliere, ma in questo caso il codice civile
cosa impone? Possiamo dopo un anno cambiarlo? E se sì
come possiamo non rinnovargli la nomina, con una
raccomandata ar 2,3 0 6 mesi prima della scadenza? Vi
ringrazio per l'eventuale risposta
1 ottobre 2008 0:00 - Louis
Per Paolo: Spero di aver compreso bene il problema.
Da circa due anni, è possibile attribuire ad una società
di capitali (SPA ed SRL per intendersi) la figura di
amministratore, in quanto ne risulta responsabile la persona
fisica, nominato quale legale rappresentante. Se così non
fosse, e si trattasse di una società di persone (Snc-Sas o
quanto altro), questo non è possibie, in quanto la nomina
è "ad personam". E' certo che colui che era
precedentemente nominato amministratore, deve primariamente
comunicare agli amministrati la cessazione dell'incarico
e l'indizione di una nuova assemblea straordinaria,
finalizzata all'elezione del nuovo amministratore. Se
così non è stato e ci troviamo nella seconda fattispecie,
la nomina è illegittima. Spero di avere
esaurientemente risposto.
Geom. Louis Ward -
Anammi F167
30 settembre 2008 0:00 - Paolo
Chiedo gentilmente di sapere, se è normale che un
amministratore, facente parte di uno studio, esautorato
dall'interno dello studio stesso, possa essere
automaticamente sostituito al ruolo di amministratore,
dall'attuale titolare di questa?
23 settembre 2008 0:00 - Louis
....Perdonate, mi sono accorto che talvolta questa tastiera
lascia attaccata alle dita qualche tasto......spero si
capisca comunque il senso delle parole. Buona Giornata
23 settembre 2008 0:00 - Louis
Nell'ordine vorrei rispondere a: Giuseppe Ben
vengano pensionati che si sacrificano per gli altri,
tuttavia, fare l'amministratore non è solamente
"gestione contabile", fattibile da chiunque sappia
gestire anche una gestione familiare, ma mi riferisco
all'enorme mole di norme ed adempimenti ai quali un
amministratore è soggetto. Il Commento del Dott.
Gallucci, è sicuramente corretto,talvolta si pensa che
poche piccole baggianate, non abbiano importanza. Provi a
presentare una documentazione incompleta o non conforme
all'agenzia delle Entrate, per far ottenere gli sgravi
previsti per la detrazione del 36% e doversi giustificare
(economicamente intendo) per un banale errore, le assicuro
che persone apparentemente docili, sanno diventare le belve
più feroci. Un professionista è generalmente
assicurato per gli errori e rischi professionali connessi.
Male fa a non farsi corrispondere una quota, per le
incombenze e le responsabilità alle quali è soggetto.
Chi le scrive, ci è già passato, gestendo gratuitamente
il condominio presso il quale abitava. Le persone,
purtroppo, valutano e rispettano chi si da da fare, in
maniera direttamente proporzionale a quanto fanno pagare
la propria disponibilità (So che è un atteggiamento
stupido, ma purtroppo è difficile entrare nella mente
delle persone!!!). Comunque Sig. Giuseppe, non si perda
d'animo, Dio benedica i pensionati come Lei. Non se la
prenda con l'agenzia delle entrate, ma il balzello
delle ritenute di acconto, è stato fatto proprio per
eliminare evasione, attraverso i controlli incrociati.
Per Giulio: Un consiglio, prima di procedere a lavori,
l'assemblea accertata la necessità
all'esecuzione, magari avvalendosi di tecnico esterno,
chiedere la redazione di un capitolato di spesa e chiarire
con la ditta appaltante che nessun centesimo sia richiesto
oltre a quanto pattuito. In fondo si tratta di un contratto
scritto e "l'imprevedibile" (che ci può
essere) bisogna dimostralo. Per Adriano: Ti
confermo che questa pratica esiste, anche se in rapida
sparizione, grazie appunto ai controlli incrociati
dell'agenzia delle entrate. Il condomino difficilmente
può operare un controllo, in quanto avviene "brevi
manu". Mia madre mi insegnò una pratica molto
semplice ed è per quello che siamo sulla breccia da quasi
cinquant'anni. Questa pratica si chiama
"accontentarsi" di quello che prevede il tuo
tariffario, regolarmente quietanziato. Le
"regalie", lasciano il tempo che trovano e non ti
arricchiscono, vale quindi la pena di caricare come
entrate, gli eventuali "sconti" ottenuti dai
fornitori ai condomini. Le persone sanno apprezzare
l'onestà ed i sani principi (In parole povere non ci
molla nessuno, anzi ci tengono ben stretti). Capisco
che di imbecilli come noi, si possano contare sulle punta
delle dita, ma vale la pena e mi fa dormire più
tranquillo.
Geom. Louis Ward Anammi F167
23 settembre 2008 0:00 - Louis
Per Marco: No, l'età non ha nessuna importanza,
quello che conta è la preparazione. Ti assicuro che un
corso di amministratore, come feci io a suo tempo, non ti
serve altro che a darti una targhetta su cui piangere. Devo
ammettere di essere un "figlio d'arte", in
quanto prima mio nonno, poi mia madre e quindi seguire io,
gestiamo proprietà dal 1959. Vero è che la casistica che
abbraccia la materia del condominio è veramente ampia,
bisogna conoscere veramente a fondo i principi di
contabiità e gestione dei bilanci, il codice civile e la
giurisprudenza di merito, la tecnica delle costruzioni, e
tanta, tanta tecnica di mediazione sociale o meglio detta
diplomazia,in parole povere, bisogna farsi davvero delle
ossa forti e generalmente quando si comincia, tutta questa
esperienza non la si ha, motivo per cui generamente i
potenziali clienti si rivolgono a professionisti un pò più
navigati. Non ti abattere, ma stdia e preparati.
Per Claudio: Esistono degli elenchi presso le
varie associazioni di categoria, camere di commercio, siti
professionali come: http://www.condominio.com/
tuttaia non sono resi noti i condomìni amministrati anche
perchè variano spesso.
Per Lisa: Essendo
proprietario ha diritto di voto, anche se deontologicamente
scorretto, in quanto candidato. Dovrebbe quanto meno
astenersi ed altrettanto fare gli altri candidati al loro
turno. credimi l'onestà intellettuale paga sempre.
Geom. Louis Ward Anammi F167
23 settembre 2008 0:00 - Louis
Per Niki ed in pate per Giuseppe. L'istituzione del
Condominio è obbligatoria a partire da 4 proprietari.
Nulla vieta che sia la proprietà ad auto gestire le spese
comuni, che devono essere ripartite in base alle quote di
proprietà e di utilizzo. Il condominio è soggetto fiscale,
e come tale deve essere attivato presso l'agenzia delle
entrate dal costruttore o dall'amministratore delegato,
ottenendo l'attribuzione di un codice fiscale. E'
sostituto di imposta. Per tutto questo è richiesta la
figura di un "responsabile", che figuri di fronte
alle liti attive o passive. Ovviamente in assenza di accordo
tra le parti, anche un singolo condomino può richiedere
l'istituzione (peraltro obbligatoria nel suo caso) della
figura dell'amministratore o del responsabile del
condominio. Laddove questi non ottenga quanto sopra, può
chiedere l'intervento del giudice, che nomina
d'ufficio un amministratore. Credo che comunque sia
sempre più intelligente, cercare di trovare un accordo
preventivo, ma dove la ragione non arriva.... arriva la
giustizia
18 settembre 2008 0:00 - niky
io vorrei sapere io abito in una palazzina di sei
appartamenti abbiamo sempre diviso le spese in sei in parti
uquali io però o l'appartamento più piccolo di tutti e
vorrei sapere quante famiglie ci vogliono per richiedere
l'amministratore basta una famiglia per richiederlo?
13 settembre 2008 0:00 - giusepe
Vorrei porvi un quesito. Abito in un edificio con 4
unità immobiliari (un negozio al pianio terra e 3
appartamenti, uno per piano). Io sono proprietario al 100%
di 1 appartamento, e sono comproprietario con i miei
fratelli in pieno accordo del negozio e di un altro
appartamento. Trovandomi in disaccordo con il proprietario
del primo piano, che vuole dettar legge, posso ora convocare
una regolare assemblea condominiale, nominare un
amministratore (magari qualcuno interno) e far rispettare la
mia maggioranza, dato che io e miei fratelli
complessivamente superiamo i 2/3? O devo rivolgermi
obbligatoriamete al giudice in caso di disaccordo?
grazie mille giuseppe
11 settembre 2008 0:00 - Marco
gentile avvocato buon giorno Sono un ragazzo che a
settembre..inizierà un corso per amministratore di
condominio. Questa professione mi è sempre
piaciuta..davvero..anche se per molti aspetti è un po
rognosa!!..diciamo che ancora non conosco bene il mondo
dell'amministratore di condominio..pero vorrei prima di
iniziare il corso..farmi una piccola cultura..apparte questo
vorrei farle una domanda..l'età conta in questo
lavoro?..per capisci...io ho 20 anni..21 a novembre..avro
piu problemi con i rapporti con i condomini di un 30 enne
per colpa dell'età oppure nn conta?..grazie
10 settembre 2008 0:00 - Claudio
Domanda:
Esiste un elenco degli amministratori e
dei condomini da loro amministrati?
Posso sapere,
consultando qualche elenco, magari on-line, chi è
l'amministratore di un determinato condominio?
Grazie.
3 settembre 2008 0:00 - Lisa
Durante il voto per l'elezione dell'amministratore
interno di condominio, un condomino può autovotarsi?
Grazie.
31 luglio 2008 0:00 - Avv. Alessandro Gallucci
Gentile Lara, qualunque dei condomini ne abbia interesse
puo' chiedere la nomina all'autorità giudiziaria
dell'amministratore di condominio. Avv. Alessandro
Gallucci, Network legale Aduc, Lecce