Buongiorno, mi sto interessando di recente di materia
condominiale. Più volte ho fatto ricerche riguardo la
questione commentata dall'avvocato Gallucci del cui parere
mi sono fidata... Sono stata smentita oltre che da altri
avvocati anche dalle sentenza di seguito riportata.
(Veramente è stato smentito maggiormente l'vvocato
Gallucci...) Qualcuno mi può dare ulteriori chiarimenti?
Cass. civile 18 agosto 2005 n. 16975
Tribunale Reggio Emilia, 07 dicembre 1990 in Giur. merito
1992, 1172
24 luglio 2013 9:10 - manuk
Salve,
ho acquistato la mia casa a fine 2010 scoprendo quest'anno,
insieme agli altri condomini, che l'ex amministratore di
condominio non ha pagato le bollette del GAS dal 2005 pur
avendo ricevuto il pagamento delle quote dei condomini.
Abbiamo anche scoperto che l'ENI aveva avviato una procedura
di legale per la quale è stato pignoramento disposto
pignoramento sul cc del condominio per una cifra di 65.000
che risponde alle bollette non pagate dal 2005 a 2009.
Ho già contribuito alle spese legali per la denuncia penale
all'amministratore ma ora il condominio ha deliberato di
volersi opporre al decreto ingiuntivo in quanto derubato
dall'amministratore. Ora vorrei sapere se essendo le spese
esclusivamente relative ad un periodo antecedente al mio
acquisto ed essendo attribuibili a servizi da me non goduti
è possibile che sia sollevato dall'onere di partecipare
alle spese legali per l'opposizione ai 65.000 Euro ?
eventualmente che dovrei fare per tutelarmi?
3 giugno 2009 0:00 - francesco
secondo voi può il notaio accettare che nel rogito venga
inserito su richiesta del costruttore che lui non paghi le
spese per le porzioni di immobili rimaste invendute.
22 aprile 2009 0:00 - rosa orlando
mi servirebbe il vs. aiuto per capire se è di mia
competenza il pagamento delle differenze di conguaglio
risalenti al 2006/2007 del mio condominio. Considerando
che sono diventata propietaria dell'appartamento nel
giugno del 2008 e che prima del rogito ho avuto un documento
scritto dall'amministratore in cui dichiarava che non
aveva nulla a pretendere dal proprietario vecchio. ad
oggi spettano a me queste spese? grazie in anticipo
24 marzo 2009 0:00 - Ciro
Salve, il mio condominio è stato citato in causa da
una ditta che fece (male) dei lavori 10 anni fa e non
ricevette tutti i pagamenti. All'epoca non ero
proprietario e nel rogito è scritto che tutti gli oneri
anche condominiali antecedenti l'acquisto, anche
se scoperti successivamente, sono a carico degli alienanti
(che mi hanno nascosto queste e altre cose negative
dell'appartamento). La lettera di messa in mora della
ditta al condominio è arrivata a novembre 2006 e io sono
proprietario da dicembre 2006 ma non mi hanno detto nulla di
queste pendenze all'atto del rogito. La causa inizia a
giugno 2009. In questo caso, a chi spettano le spese
legali e l'eventuale risarcimento alla ditta in caso di
sconfitta?
Grazie per la cortese attenzione
2 marzo 2009 0:00 - Ennio Alessansdro Rossi
risposta a Valerio (Sua lettera del 1 gennaio 2009)
Tutela dell’acquirente . Verifiche preliminare.
Formulazione della Proposta irrevocabile di acquisto di
immobili.
(lo stesso criterio andrebbe utilizzato
se si và direttamente al preliminare) cordialmente
PREMESSA In un articolo precedente –vedi
tramite motori di ricerca alla voce “proposta
irrevocabile di acquisto atto da ponderare attentamente”-
venivano mosse argomentate critiche circa l’ impostazione
dei fac-simili di PdA comunemente adottati censurandone
l’indicazione minimalista. Le ragioni si fondano sul
fatto che La PdA non è “prenotazione” né conviene
“bloccare l’affare” sulla base di scarne previsioni.
Una volta sottoscritta “ per accettazione” da parte del
venditore determina un contratto concluso. Questo è
chiaramente indicato nel codice (art.1326) e riconosciuto
dalla giurisprudenza. Ai fini della trattazione in
oggetto, censura ulteriore merita a parere
dell’articolista, la norma deontologica prevista dalla
maggiore associazione dei mediatori (Fiaip), ratificata da
altre , dalle più autorevoli Associazioni dei Consumatori e
Camere di Commercio. Ci riferiamo all’ art.4 laddove
“autorizza” il mediatore a sottacere il nome del
venditore fino a conclusione dell’affare. Al contrario la
norma deontologica dovrebbe la immediata citazione del
titolare ed eventualmente obbligare l’aspirante acquirente
alla riservatezza durante e dopo. A sostegno si riportano
alcune ragioni fra le tante: se non fosse nota la
proprietà come potrebbe il consumatore regolarsi per
schivare un soggetto in odore di fallimento? Come potrebbe
preventivamente rintracciare in Conservatoria dei RRII gli
atti “a favore e contro”? O rintracciare protesti di
assegni e cambiali riferibili al soggetto?
NEL
MERITO Al proponente, se proprio desiderasse formulare
una PdA, consigliamo prima di firmare alcunché di
esperire 17 condizioni essenziali che se non soddisfatte
potrebbero indurlo ad abbandonare l'affare o
alternativamente accettare scientemente i rischi e limiti .
Eccoli: 1-Farsi rilasciare da parte della presunta
proprietà una lettera liberatoria ai fini della c.d.
Privacy, autorizzante l’assunzione di informazioni
commerciali e tecniche solo pertinenti l’unità
immobiliare (C/o Comune, C/o amministratore condominiale C/o
Istituti bancari etc.) 2-Verifica, presso ufficio
tecnico comunale, delle evoluzioni in corso e future del
Piano regolatore per individuare le possibili future fonti
di immissioni nocive o fatti limitativi del valore
(grattacieli, tangenziali, discariche, tralicci, cimiteri,
acciaierie, discoteche, termovalorizzatori, centri sociali,
campi profughi o nomadi, etc.) 3-Verificare con un
geometra la qualità oggettiva dell’ Unità immobiliare e
pertinenze ( infissi , pavimen-ti, sanitari, impianti, stato
del tetto, amianto-eternit, assito e travi, infiltrazioni,
impermeabilizzazione, coibentazione, umidità, muffe, etc.),
la reale metratura, il riscontro di mappali e subalterni
4-Verifica della vigenza della piena proprietà e
titolarità del bene tramite l’interpretazione dell’atto
di provenienza 5-In alternativa, analisi dell'atto
di donazione e successione, del testamento, della
accettazione all’eredità (se la provenienza discende da
questi atti) 6-Inesistenza di ipoteche giudiziali,
servitù particolari, altri vincoli limitativi .
7-Verifica che il bene insista su terreno in proprietà e
non in “diritto di superficie” 8-Verifica, in
quest’ultimo caso, dell’onere di esperire procedure di
prelazione a valori prefissati dal Comune 9-Assenza a
carico del venditore, di protesti per assegni o cambiali
protestate , verifica del regolare pagamento di cartelle
esattoriali (è un primo sintomo di insolvenza) 10-In
caso di venditore-impresa Srl/spa, ottenere una visura
camerale, l‘atto costitutivo, verificare la situazione
patrimoniale previo analisi di bilanci di esercizio, note
integrative. In caso il venditore fosse ditta individuale,
Snc, SAS, farsi consegnare i bilanci dal commercialista
della azienda 11-In caso di venditore-privato (senza
partita Iva),valutare se questi detenzione di quote come
socio illimitatamente responsabile in società di persone:
In caso vedi verifiche punto 10 . 11-Sussistenza della
originaria licenza, autorizzazione, concessione edilizia,
della relativa planimetria, del certificato
abitabilità: 12-Verifica di eventuali varianti
successive autorizzate, la nuova planimetria aggiornata e la
rispondenza alla configurazione attuale 13-Regolarità
delle schede catastali in rapporto alla distribuzione dei
vani. 14-Analisi della pratica di condono edilizio
eventuale e del pagamento oneri conseguenti 15-Analisi
del regolamento condominiale (contrattuale o assembleare) e
dei limiti che esso prevede. 16-Verifica degli ultimi
verbali di assemblea ordinaria e dei bilanci consuntivi
condominiali 17-Verifica degli ultimi verbali di
assemblea straordinaria condominiale Se detti
accertamenti avessero dato esisto positivo, procedere alla
formulazione della PdA , subordinandone la validità alla
sussistenza dei requisiti sopra riscontrati e dei successivi
economicamente rilevanti quali: 18-Inesistenza di
diritti di terzi non trascritti (es: assegnazione a coniuge
separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) e
di vincoli locativi 19-Inesistenza di cause
condominiali ( rischio di costi imprevisti conseguenti la
soccombenza ) 20-Inesistenza fra i condomini di
soggetti falliti (Il mancato pagamento delle rate si
spalma su tutti) 21-Cerificazioni abbinabili al rischio
elettrico ( impianto elettricità, videocitofono, parabolica
etc.) 22-Cerificazioni abbinabili al rischio di
esalazione di ossido di carbonio , di incendi, di scoppio
per fughe di gas ( per le parti comuni vedi Nulla osta
prevenzione incendi) 23-Esistenza di porte ignifughe
obbligatorie in case singole ma anche in zone condominiali
(es. locali cantine o garage) e dei fori di aerazione
24-Esistenza del libretto di manutenzione per caldaie e
cappe e l’avvenuta regolare manutenzione-
25-Cerificazione/ Attestazione Energetica ( in Lombardia ,
da allegare ai rogiti dal 1 luglio 2009) 26-Previsione
di garanzie e depositi cauzionali presso terzi se la vendita
precede lo scadere del quinquennio 27-Regolarità di
presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento imposte
dirette o indirette 28-Indicazione di data prevista per
il rogito, indicazione delle modalità di pagamento
29-Subordinare, se necessario, la validità della PdA all
’assenso di concessione di un mutuo ipotecario finalizzato
a procurare la provvista per pagare la Unità
immobiliare 30-Prevedere l’obbligatorietà di
riportare nel rogito le condizioni qui elencate.
31-Prevedere l’entità di una caparra confirmatoria o
penale che tenga conto delle eventuali perdite date da
mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al
venditore (spese per doppi traslochi, provvigione al
mediatore di quest’atto, perdita di caparre e provvigioni
se l’acquirente a monte si fosse impegnato a vendere la
propria Unità abitativa confidando sul buon fine di questo
acquisto- spese di doppi traslochi ) 32-previsione
delle penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve)
del bene entro un determinato periodo di “sopporto”
oltre il quale sancire l’inadempimento grave e la
risoluzione contrattuale. 33-Indicazione della
percentuale di mediazione spettante (consigliabile 50% al
preliminare e 50% al rogito) escludendo qualsiasi altra
forma ( no al c.d. “supero”), escludendo il diritto a
rimborso spese. 34-indicazione di una obbligazione a
carico del mediatore di farsi parte attiva con la proprietà
e/o Enti pubblici per ottenere tutti i documenti
necessari. 35-Indicazione dell’ obbligazione ex art.
1763 ( il mediatore può prestare fideiussione per una
delle parti) se si intendesse coinvolgere l’intermediario
come garante del buon fine dell’affare. 36-Previsione
dell’ importo da versare a titolo di deposito cauzionale
contestualmente la presentazione della PdA a garanzia
dell’obbligazione unilaterale. Indicazione del termine
entro il quale il venditore dovesse accettare la proposta o
rendere il deposito. Indicazione delle modalità di
comunicazione dell’ “accettazione” con data certa
(fax, e:mail, raccomandata) 37-Previsione che l’
accettazione della PdA non determini il sorgere di un
contratto di compravendita ma atto prodromico alla
esecuzione di un successivo atto traslativo ( rogito).
FASI EVOLUTIVE E SUCCESSIVE Se la PdA così
formulata venisse accettata, tutto bene. Diversamente il
venditore dovrebbe spiegare perché non può o non intende
soddisfare con l'accettazione tutte le condizioni poste.
Probabilmente le parti si arresteranno. A quel punto
emergerà la figura del mediatore-negoziatore come voluta
dal codice (art. 1754: è mediatore colui che mette in
relazione due o più parti per la conclusione
dell'affare) che tramite il suo lavoro favorirà l’
incontro delle volontà. Si procederà alla riformulazione
di una nuova proposta o direttamente ad una “promessa
bilaterale di compravendita “ (c.d. preliminare o
compromesso) o al rogito sulla base di accordi
condivisi……………………………………………
…………….……………. IL preliminare potrà
essere registrato e trascritto da un Notaio al valore reale
(c.d. “giusto prezzo” ottima garanzia, specialmente se
trattasi di prima casa
)…………………………………………………�
�…………………………. In alternativa,
l'assegno circolare a saldo rimarrà depositato presso
il Notaio fino alla trascrizione della compravendita in
primo grado e/o fino a consolidamento della iscrizione
ipotecaria (anni fa le società di leasing e banche
mutuanti facevano
così)………………………………………………
……………………………………………………
… Questo “modus operandi” determinerà generale
soddisfazione: il proponente avrà avuto modo di esporre e
contrattare ogni esigenza ed evitato ogni sorpresa negativa
; IL venditore avrà evitato il rischio di controversie
giudiziali e ,nelle more, il congelamento della vendita.
L’agente avrà svolto un buon lavoro, e meritato la
giusta provvigione.
CONCLUSIONi Dalle
problematiche emerse ben si potrà comprendere come sia
importante che l’acquirente venga assistito da un
professionista di parte (avvocato o commercialista
affiancati da geometra di studio). Qualsiasi testo
sulle compravendite, articolo della stampa specializzata
concordano all'unisono. Professionista e agente hanno
funzioni diverse e spesso antitetiche: L'agente punta a
stringere i tempi e concludere l'affare mediando fra due
parti; il professionista a dilungarli per aver a
disposizione maggior tempo per gli opportuni accertamenti ;
Il mediatore è un intermediario e risponde per fatti a lui
noti o facilmente riconoscibili ; Il mediatore resta
equidistante; Il professionista è “schierato” dalla
parte del proprio cliente che deve tutelare da ogni danno
previo una prestazione di elevato livello. ; Problematiche
legate a donazioni, successioni, diritto di abitazione,
separazioni legali, analisi ed interpretazione di bilanci
societari e note integrative, valutazione dei rischi di
revocatoria fallimentari o revocatoria ordinaria, privilegi
speciali, analisi patrimoniali atte a prevenire accertamenti
induttivi, valutazione degli impianti tecnologici, dei
regolamenti condominiali e della legittimità dei vincoli,
per citarne qualcuna, prevedono specifiche preparazioni e
competenze. Il codice non vieta che le garanzie
opportune e richieste dall’acquirente come sopraelencate
vengano assunte dal mediatore in maniera chiara e scritta
(non verbale) ai sensi dell’ art. 1763 del codice civile
(Il mediatore può prestare fideiussione per una delle
parti). L’acquirente, spesso sprovveduto e sfornito delle
competenze necessarie, previo controllo della solvibilità
dell’agente e dei contenuti specifici della sua polizza di
assicurazione, potrebbe ragionevolmente valutare anche
questa opportunità.
(L’articolo sopra
riportato è ideato e creato dall’ autore sottoscritto che
risponde della serietà dello stesso- E’ di libera
fruizione a condizione venga citato l’autore e la sua
e:mail)
Cordialmente Ennio Alessandro Rossi,
commercialista in Brescia, [email protected]
2 marzo 2009 0:00 - Ennio Alessansdro Rossi
mi permetta complimentarmi per la sua chiarezza. I suo
articoli che leggo colentieri coniugano competenza e
semplicità, doti alquanto rare. cordialità Ennio
Alessandro Rossi
26 gennaio 2009 0:00 - Pini Giuseppe
Ho acquistato un appartamento e solo dopo il rogito ho
saputo che c.a. 40 giorni prima era stato deliberato un
intervento per la rimozione di tutte le piastrelle del
rivestimento dell'immobile perchè pericolanti: Il
venditore, firmatario di questa delibera, mi ha tenuto
nascosto il problema, diversamente l'appartamento
avrebbe avuto un valore diverso. Ora il rifacimento
delle facciate sarà a mio carico, ma posso pretendere che
le spese dell'intervento deliberato prima del rogito si
a suo carico? Cordiali saluti G.Pini
26 gennaio 2009 0:00 - Francesco
Gentile Avvocato, se il venditore ha un credito
(perchè ha pagato più spese condominiali)questo è
rimborsato dal condominio o dall'acquirente ?
Grazie per l'attenzione
1 gennaio 2009 0:00 - valerio
Ritengo sarebbe molto utile spiegare come evitare gli
inconvenienti enunciati; ad esempio indicare a chi
rivolgersi (amministratore, notaio ....ecc.)per attingere a
quelle informazioni utili per evitare, o quanto meno
conoscere prima, gli inconvenienti a cui si può andare
incontro; per eventualmente decidere se non acquistare
l'immobile oppure, in caso di acquisto, trattare su una
riduzione del prezzo e/o formulare il contratto in modo da
salvaguardarsi per il futuro inserendo in esso una serie di
clausole. Sarebbe altresì utile elencare, come esmpio,
quali clausole inserire, a seconda dei casi, in un eventuale
contratto.