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22 luglio 2014 8:26 - kideco
Buongiorno, mi sto interessando di recente di materia condominiale. Più volte ho fatto ricerche riguardo la questione commentata dall'avvocato Gallucci del cui parere mi sono fidata... Sono stata smentita oltre che da altri avvocati anche dalle sentenza di seguito riportata. (Veramente è stato smentito maggiormente l'vvocato Gallucci...) Qualcuno mi può dare ulteriori chiarimenti?

Cass. civile 18 agosto 2005 n. 16975
Tribunale Reggio Emilia, 07 dicembre 1990 in Giur. merito 1992, 1172
24 luglio 2013 9:10 - manuk
Salve,
ho acquistato la mia casa a fine 2010 scoprendo quest'anno, insieme agli altri condomini, che l'ex amministratore di condominio non ha pagato le bollette del GAS dal 2005 pur avendo ricevuto il pagamento delle quote dei condomini.
Abbiamo anche scoperto che l'ENI aveva avviato una procedura di legale per la quale è stato pignoramento disposto pignoramento sul cc del condominio per una cifra di 65.000 che risponde alle bollette non pagate dal 2005 a 2009.
Ho già contribuito alle spese legali per la denuncia penale all'amministratore ma ora il condominio ha deliberato di volersi opporre al decreto ingiuntivo in quanto derubato dall'amministratore. Ora vorrei sapere se essendo le spese esclusivamente relative ad un periodo antecedente al mio acquisto ed essendo attribuibili a servizi da me non goduti è possibile che sia sollevato dall'onere di partecipare alle spese legali per l'opposizione ai 65.000 Euro ? eventualmente che dovrei fare per tutelarmi?
3 giugno 2009 0:00 - francesco
secondo voi può il notaio accettare che nel rogito venga inserito su richiesta del costruttore che lui non paghi le spese per le porzioni di immobili rimaste invendute.
22 aprile 2009 0:00 - rosa orlando
mi servirebbe il vs. aiuto per capire se è di mia competenza il pagamento delle differenze di conguaglio risalenti al 2006/2007 del mio condominio.
Considerando che sono diventata propietaria dell'appartamento nel giugno del 2008 e che prima del rogito ho avuto un documento scritto dall'amministratore in cui dichiarava che non aveva nulla a pretendere dal proprietario vecchio.
ad oggi spettano a me queste spese?
grazie in anticipo
24 marzo 2009 0:00 - Ciro
Salve,
il mio condominio è stato citato in causa da una ditta che fece (male) dei
lavori 10 anni fa e non ricevette tutti i pagamenti.
All'epoca non ero proprietario e nel rogito è scritto che tutti gli oneri
anche condominiali antecedenti l'acquisto, anche se scoperti successivamente, sono a carico degli alienanti (che mi hanno nascosto queste e altre cose negative dell'appartamento). La lettera di messa in mora della ditta al condominio è arrivata a novembre 2006 e io sono proprietario da dicembre 2006 ma non mi hanno detto nulla di queste pendenze all'atto del rogito. La causa inizia a giugno 2009.
In questo caso, a chi spettano le spese legali e l'eventuale risarcimento alla ditta in caso di sconfitta?

Grazie per la cortese attenzione
2 marzo 2009 0:00 - Ennio Alessansdro Rossi
risposta a Valerio (Sua lettera del 1 gennaio 2009)
Tutela dell’acquirente . Verifiche preliminare. Formulazione della Proposta irrevocabile di acquisto di immobili.

(lo stesso criterio andrebbe utilizzato se si và direttamente al preliminare) cordialmente

PREMESSA
In un articolo precedente –vedi tramite motori di ricerca alla voce “proposta irrevocabile di acquisto atto da ponderare attentamente”- venivano mosse argomentate critiche circa l’ impostazione dei fac-simili di PdA comunemente adottati censurandone l’indicazione minimalista. Le ragioni si fondano sul fatto che La PdA non è “prenotazione” né conviene “bloccare l’affare” sulla base di scarne previsioni. Una volta sottoscritta “ per accettazione” da parte del venditore determina un contratto concluso. Questo è chiaramente indicato nel codice (art.1326) e riconosciuto dalla giurisprudenza.
Ai fini della trattazione in oggetto, censura ulteriore merita a parere dell’articolista, la norma deontologica prevista dalla maggiore associazione dei mediatori (Fiaip), ratificata da altre , dalle più autorevoli Associazioni dei Consumatori e Camere di Commercio. Ci riferiamo all’ art.4 laddove “autorizza” il mediatore a sottacere il nome del venditore fino a conclusione dell’affare. Al contrario la norma deontologica dovrebbe la immediata citazione del titolare ed eventualmente obbligare l’aspirante acquirente alla riservatezza durante e dopo. A sostegno si riportano alcune ragioni fra le tante: se non fosse nota la proprietà come potrebbe il consumatore regolarsi per schivare un soggetto in odore di fallimento? Come potrebbe preventivamente rintracciare in Conservatoria dei RRII gli atti “a favore e contro”? O rintracciare protesti di assegni e cambiali riferibili al soggetto?

NEL MERITO
Al proponente, se proprio desiderasse formulare una PdA, consigliamo prima di firmare alcunché
di esperire 17 condizioni essenziali che se non soddisfatte potrebbero indurlo ad abbandonare l'affare o alternativamente accettare scientemente i rischi e limiti . Eccoli:
1-Farsi rilasciare da parte della presunta proprietà una lettera liberatoria ai fini della c.d. Privacy, autorizzante l’assunzione di informazioni commerciali e tecniche solo pertinenti l’unità immobiliare (C/o Comune, C/o amministratore condominiale C/o Istituti bancari etc.)
2-Verifica, presso ufficio tecnico comunale, delle evoluzioni in corso e future del Piano regolatore per individuare le possibili future fonti di immissioni nocive o fatti limitativi del valore (grattacieli, tangenziali, discariche, tralicci, cimiteri, acciaierie, discoteche, termovalorizzatori, centri sociali, campi profughi o nomadi, etc.)
3-Verificare con un geometra la qualità oggettiva dell’ Unità immobiliare e pertinenze ( infissi , pavimen-ti, sanitari, impianti, stato del tetto, amianto-eternit, assito e travi, infiltrazioni, impermeabilizzazione, coibentazione, umidità, muffe, etc.), la reale metratura, il riscontro di mappali e subalterni
4-Verifica della vigenza della piena proprietà e titolarità del bene tramite l’interpretazione dell’atto di provenienza
5-In alternativa, analisi dell'atto di donazione e successione, del testamento, della accettazione all’eredità (se la provenienza discende da questi atti)
6-Inesistenza di ipoteche giudiziali, servitù particolari, altri vincoli limitativi .
7-Verifica che il bene insista su terreno in proprietà e non in “diritto di superficie”
8-Verifica, in quest’ultimo caso, dell’onere di esperire procedure di prelazione a valori prefissati dal Comune
9-Assenza a carico del venditore, di protesti per assegni o cambiali protestate , verifica del regolare pagamento di cartelle esattoriali (è un primo sintomo di insolvenza)
10-In caso di venditore-impresa Srl/spa, ottenere una visura camerale, l‘atto costitutivo, verificare la situazione patrimoniale previo analisi di bilanci di esercizio, note integrative. In caso il venditore fosse ditta individuale, Snc, SAS, farsi consegnare i bilanci dal commercialista della azienda
11-In caso di venditore-privato (senza partita Iva),valutare se questi detenzione di quote come socio illimitatamente responsabile in società di persone: In caso vedi verifiche punto 10 .
11-Sussistenza della originaria licenza, autorizzazione, concessione edilizia, della relativa planimetria, del certificato abitabilità:
12-Verifica di eventuali varianti successive autorizzate, la nuova planimetria aggiornata e la rispondenza alla configurazione attuale
13-Regolarità delle schede catastali in rapporto alla distribuzione dei vani.
14-Analisi della pratica di condono edilizio eventuale e del pagamento oneri conseguenti
15-Analisi del regolamento condominiale (contrattuale o assembleare) e dei limiti che esso prevede.
16-Verifica degli ultimi verbali di assemblea ordinaria e dei bilanci consuntivi condominiali
17-Verifica degli ultimi verbali di assemblea straordinaria condominiale
Se detti accertamenti avessero dato esisto positivo, procedere alla formulazione della PdA , subordinandone la validità alla sussistenza dei requisiti sopra riscontrati e dei successivi economicamente rilevanti quali:
18-Inesistenza di diritti di terzi non trascritti (es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) e di vincoli locativi
19-Inesistenza di cause condominiali ( rischio di costi imprevisti conseguenti la soccombenza )
20-Inesistenza fra i condomini di soggetti falliti (Il mancato pagamento delle rate si spalma su tutti)
21-Cerificazioni abbinabili al rischio elettrico ( impianto elettricità, videocitofono, parabolica etc.)
22-Cerificazioni abbinabili al rischio di esalazione di ossido di carbonio , di incendi, di scoppio per fughe di gas ( per le parti comuni vedi Nulla osta prevenzione incendi)
23-Esistenza di porte ignifughe obbligatorie in case singole ma anche in zone condominiali (es. locali cantine o garage) e dei fori di aerazione
24-Esistenza del libretto di manutenzione per caldaie e cappe e l’avvenuta regolare manutenzione-
25-Cerificazione/ Attestazione Energetica ( in Lombardia , da allegare ai rogiti dal 1 luglio 2009)
26-Previsione di garanzie e depositi cauzionali presso terzi se la vendita precede lo scadere del quinquennio
27-Regolarità di presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento imposte dirette o indirette
28-Indicazione di data prevista per il rogito, indicazione delle modalità di pagamento
29-Subordinare, se necessario, la validità della PdA all ’assenso di concessione di un mutuo ipotecario finalizzato a procurare la provvista per pagare la Unità immobiliare
30-Prevedere l’obbligatorietà di riportare nel rogito le condizioni qui elencate.
31-Prevedere l’entità di una caparra confirmatoria o penale che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore (spese per doppi traslochi, provvigione al mediatore di quest’atto, perdita di caparre e provvigioni se l’acquirente a monte si fosse impegnato a vendere la propria Unità abitativa confidando sul buon fine di questo acquisto- spese di doppi traslochi )
32-previsione delle penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) del bene entro un determinato periodo di “sopporto” oltre il quale sancire l’inadempimento grave e la risoluzione contrattuale.
33-Indicazione della percentuale di mediazione spettante (consigliabile 50% al preliminare e 50% al rogito) escludendo qualsiasi altra forma ( no al c.d. “supero”), escludendo il diritto a rimborso spese.
34-indicazione di una obbligazione a carico del mediatore di farsi parte attiva con la proprietà e/o Enti pubblici per ottenere tutti i documenti necessari.
35-Indicazione dell’ obbligazione ex art. 1763 ( il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti) se si intendesse coinvolgere l’intermediario come garante del buon fine dell’affare.
36-Previsione dell’ importo da versare a titolo di deposito cauzionale contestualmente la presentazione della PdA a garanzia dell’obbligazione unilaterale. Indicazione del termine entro il quale il venditore dovesse accettare la proposta o rendere il deposito. Indicazione delle modalità di comunicazione dell’ “accettazione” con data certa (fax, e:mail, raccomandata)
37-Previsione che l’ accettazione della PdA non determini il sorgere di un contratto di compravendita ma atto prodromico alla esecuzione di un successivo atto traslativo ( rogito).

FASI EVOLUTIVE E SUCCESSIVE
Se la PdA così formulata venisse accettata, tutto bene. Diversamente il venditore dovrebbe spiegare perché non può o non intende soddisfare con l'accettazione tutte le condizioni poste. Probabilmente le parti si arresteranno. A quel punto emergerà la figura del mediatore-negoziatore come voluta dal codice (art. 1754: è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare) che tramite il suo lavoro favorirà l’ incontro delle volontà. Si procederà alla riformulazione di una nuova proposta o direttamente ad una “promessa bilaterale di compravendita “ (c.d. preliminare o compromesso) o al rogito sulla base di accordi condivisi…………………………………………… …………….…………….
IL preliminare potrà essere registrato e trascritto da un Notaio al valore reale (c.d. “giusto prezzo” ottima garanzia, specialmente se trattasi di prima casa )………………………………………………… ………………………….
In alternativa, l'assegno circolare a saldo rimarrà depositato presso il Notaio fino alla trascrizione della compravendita in primo grado e/o fino a consolidamento della iscrizione ipotecaria (anni fa le società di leasing e banche mutuanti facevano così)……………………………………………… …………………………………………………… …
Questo “modus operandi” determinerà generale soddisfazione: il proponente avrà avuto modo di esporre e contrattare ogni esigenza ed evitato ogni sorpresa negativa ; IL venditore avrà evitato il rischio di controversie giudiziali e ,nelle more, il congelamento della vendita. L’agente avrà svolto un buon lavoro, e meritato la giusta provvigione.

CONCLUSIONi
Dalle problematiche emerse ben si potrà comprendere come sia importante che l’acquirente venga assistito da un professionista di parte (avvocato o commercialista affiancati da geometra di studio).
Qualsiasi testo sulle compravendite, articolo della stampa specializzata concordano all'unisono. Professionista e agente hanno funzioni diverse e spesso antitetiche: L'agente punta a stringere i tempi e concludere l'affare mediando fra due parti; il professionista a dilungarli per aver a disposizione maggior tempo per gli opportuni accertamenti ; Il mediatore è un intermediario e risponde per fatti a lui noti o facilmente riconoscibili ; Il mediatore resta equidistante; Il professionista è “schierato” dalla parte del proprio cliente che deve tutelare da ogni danno previo una prestazione di elevato livello. ; Problematiche legate a donazioni, successioni, diritto di abitazione, separazioni legali, analisi ed interpretazione di bilanci societari e note integrative, valutazione dei rischi di revocatoria fallimentari o revocatoria ordinaria, privilegi speciali, analisi patrimoniali atte a prevenire accertamenti induttivi, valutazione degli impianti tecnologici, dei regolamenti condominiali e della legittimità dei vincoli, per citarne qualcuna, prevedono specifiche preparazioni e competenze.
Il codice non vieta che le garanzie opportune e richieste dall’acquirente come sopraelencate vengano assunte dal mediatore in maniera chiara e scritta (non verbale) ai sensi dell’ art. 1763 del codice civile (Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti). L’acquirente, spesso sprovveduto e sfornito delle competenze necessarie, previo controllo della solvibilità dell’agente e dei contenuti specifici della sua polizza di assicurazione, potrebbe ragionevolmente valutare anche questa opportunità.


(L’articolo sopra riportato è ideato e creato dall’ autore sottoscritto che risponde della serietà dello stesso- E’ di libera fruizione a condizione venga citato l’autore e la sua e:mail)

Cordialmente
Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia, [email protected]


2 marzo 2009 0:00 - Ennio Alessansdro Rossi
mi permetta complimentarmi per la sua chiarezza. I suo articoli che leggo colentieri coniugano competenza e semplicità, doti alquanto rare.
cordialità Ennio Alessandro Rossi
26 gennaio 2009 0:00 - Pini Giuseppe
Ho acquistato un appartamento e solo dopo il rogito ho saputo che c.a. 40 giorni prima era stato deliberato un intervento per la rimozione di tutte le piastrelle del rivestimento dell'immobile perchè pericolanti: Il venditore, firmatario di questa delibera, mi ha tenuto nascosto il problema, diversamente l'appartamento avrebbe avuto un valore diverso.
Ora il rifacimento delle facciate sarà a mio carico, ma posso pretendere che le spese dell'intervento deliberato prima del rogito si a suo carico?
Cordiali saluti
G.Pini
26 gennaio 2009 0:00 - Francesco
Gentile Avvocato,
se il venditore ha un credito (perchè ha pagato più spese condominiali)questo è rimborsato dal condominio o dall'acquirente ?
Grazie per l'attenzione
1 gennaio 2009 0:00 - valerio
Ritengo sarebbe molto utile spiegare come evitare gli inconvenienti enunciati; ad esempio indicare a chi rivolgersi (amministratore, notaio ....ecc.)per attingere a quelle informazioni utili per evitare, o quanto meno conoscere prima, gli inconvenienti a cui si può andare incontro; per eventualmente decidere se non acquistare l'immobile oppure, in caso di acquisto, trattare su una riduzione del prezzo e/o formulare il contratto in modo da salvaguardarsi per il futuro inserendo in esso una serie di clausole.
Sarebbe altresì utile elencare, come esmpio, quali clausole inserire, a seconda dei casi, in un eventuale contratto.
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