ho letto vari articoli su questo dilemma per la ripartizione
spese dell'ascensore.
in tutti gli articoli letti, non è chiara una cosa, leggo
spesso che l'ascensore e considerato alla stregua delle
scale, per cui la ripartizione avviene in base al 50% per
millesimali di dell'altezza e 50% millesimali di proprietà,
ma non specifica se questa e la spesa per l'uso
dell'ascensore, ovvero la spesa del consumo della corrente e
il mantenimento, l'assistenza.
le mie domane sono le seguenti:
1 - esiste una ripartizione spese ordinaria e straordinaria,
si, e in cosa consiste?
esempi:
(A) un terremoto e danneggia la struttura dell'ascensore.
(B) la verifica biennale come va considerata, spesa
ordinaria o straordinaria.
(C) la ridimensione delle funi, come va considerata la
spesa?
(D) sostituzione porte, motore, cabina ascensore
(E) sostituzione quadro elettrico
(F) sostituzione delle batterie
(G) sostituzione di un componente del quadro elettrico
dell’ascensore
da quello che ho letto non è chiaro, tutto e riferito
all'esercizio dell'ascensore, però scorrendo avanti negli
articoli, si legge anche:
di una disposizione di regolamento condominiale, avente
natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga,
in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese
dettato dall'art. 1123 c.c., che le spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria dell'impianto di ascensore (come
nella specie) siano a carico anche delle unità immobiliari
che non usufruiscono del relativo servizio.
come si può notare sopra, viene citato che ci sono due tipi
di spesa, ordinaria e straordinaria, qual è la ripartizione
legittima da adottare nel caso nei casi A, B, C, D, E, F,
G?
per quello che ho capito io, mi pare che la spesa ordinaria
e riferita all'uso dell'esercizio dell'ascensore, negli
altri casi non dovrebbe essere spesa straordinaria?
9 ottobre 2015 13:17 - Antonio 1995
Le spese d’uso dell’ascensore Condominiale sono definite
dalla Giurisprudenza anche come “spese della Comodità“
(Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357, Cond.
Via Marconi 6 c. Zerbini e altri, in Arch. loc. e cond.
1986, 477).
Per ripartire dette spese d’uso dell’ascensore o “
Spese della Comodità”, cioè quelle spese che sono
NECESSARIE a far funzionare il dispositivo e senza le quali
l’Ascensore NON può funzionare o NON può essere messo
in funzione dalla ditta Installatrice, alcuni
Amministratori applicano erroneamente i criteri dettati
dall’Art. 1124 c.c. che dispone che “La spesa relativa
è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle
singole unità immobiliari e per l'altra metà
esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di
ciascun piano dal suolo” anziché applicare correttamente
il criterio legale dettato dall’Art. 1123cc comma secondo
o per analogia il criterio proporzionale dell’altezza dal
suolo di ciascun piano o porzione di piano come stabilito
dalla Legge e dalla giurisprudenza.
L’errore sta nel fatto che i criteri dell’art. 1124 C.C.
attengono alla specifica tipologia di spese che servono per
la conservazione delle parti comuni e a tutelare
l'integrità e il valore capitale delle cose e cioè nel
caso specifico alle spese di “Manutenzione e
Sostituzione” degli Ascensori”(l’art. 1124 c.c.
definisce esplicitamente e senza possibilità di
fraintendimento le spese alle quali si riferisce).
Contrariamente le “Spese della comodità Ascensore , o
spese d’uso” sono considerate dalla Giurisprudenza fin
dal 1996 come spese utili a permettere ai condomini un più
confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle
proprie (“spese della comodità”) e la cui ripartizione
va, pertanto, effettuata solamente in conformità a quanto
disposto dall’ art. 1123 c.c. comma secondo che stabilisce
che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione
dell'uso che ciascuno può farne“ o in applicazione
analogica, come da orientamento pressoché unanime della
Giurisprudenza, solamente in base al criterio proporzionale
dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di
piano.
Ricapitolando quindi per l’Ascensore condominiale le
relative spese devono essere così ripartite:
Spese d’uso Ascensore o della Comodità (Energia elettrica
– Linea Telefonica Ascensore – Contratto Assistenza) -
Riparto in proporzione dell'uso che ciascuno può farne“
(“art. 1123 c.c. comma secondo” o in applicazione
analogica solamente in base al criterio proporzionale
dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di
piano.
Spese specifiche di Manutenzione e Sostituzione Ascensore -
Art. 1124 c.c. : riparto 50% in base ai millesimi di
proprietà e 50% in base all'altezza del piano
Spese di Installazione Nuovo Impianto Ascensore - Riparto in
base ai Millesimi di proprietà
Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657
Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357
Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007
15 gennaio 2014 14:07 - andree0070
tororolo questa sua considerazione che le scale servono per
le emergenze è totalmente ridicola, se lei vuole usare
l'ascensore anche per fare due miseri piani è liberissimo,
ma non vada in giro a dire assurdità... se siamo nati con
le gambe vorrà dire che possiamo usarle, non ha nessun
senso spendere più soldi per usare l'ascensore e poi
spenderne altri per andare pure in palestra se si può fare
movimento in modo normale!
L'ascensore è comodissimo per portare la spesa, oggetti
ingombranti, ecc, oppure per gli anziani o le persone che
hanno problemi fisici, ma chi può che faccia le scale. Io
abito al sesto piano e le uso quasi sempre, e pur non
andando in palestra sono in perfetta forma... a differenza
di altri.
15 gennaio 2014 8:48 - trillo
purtroppo la riforma del condominio non chiarisce la
questione, forse perchè è troppo complicata, ed io non
inizio nemmeno a spiegarla. Ma l'analogia giuridica con le
manutenzione e ricostruzione scale dal 1942 è totalmente
sbagliata. Le scale sono un continuum, l'ascensore è un
corpo unico non proporzionale, e l'uso, comunque potenziale,
poco influisce sulle spese. Un buon Regolamento deve
stabilire che la luce scale, così come la pulizia (che NON
è manutenzione)vanno pagate per millesimi di proprietà,
punto. Quello che usura l'ascensore è il numero delle
corse, non la loro lunghezza (corrente di spunto); purtroppo
però manca il riferimento al numero di residenti in ogni
unità... Giusto per far capire che le ripartizioni spese
sono un puro atto convenzionale e semplificatorio: con la
giustizia poco hanno a che fare...
9 gennaio 2014 15:29 - tororolo
contesto questo sistema di calcolo, infatti se per
l'ascensore viene calcolato un maggior uso in base al piano
contestualmente dovrebbe essere calcolato un minor uso delle
scale, invece anche per le scale viene adottato lo stesso
criterio dell'ascensore, comportando che in teoria il
condomino del secondo piano utilizza di più, a pari
condizioni, sia scale che ascensore, cosa fisicamente
impossibile. Nel mio condominio ho ottenuto che la pulizia
scale venga eseguita fino al primo piano 4 volte al mese
come richiesto dai condomini del primo piano e 1 volta al
mese dal primo al secondo piano, infatti si sporcano MOLTO
MENO in quanto quelli del secondo non le utilizzano come
quelli del primo. risultato: spese condominiali pari tra
primo e secondo piano per quanto riguarda questo capitolo di
spesa. p.s. sono stato abbastanza contestato sul punto ma
personalmente considero le scale, in presenza di ascensore,
solo di emergenza e non di comune utilizzo. Chi vuole fare
moto vada in palestra o aggiunga al moto anche la relativa
pulizia delle scale.