In tema di Amministrazione condominiale le brutte sorprese
sono molte volte dovute alla NON preparazione degli
Amministratori Condominiali che non conoscono bene la legge
e pertanto non la possono applicare correttamente.
Ad esempio molti amministratori (anche iscritti a
prestigiose associazioni come ANACI e A.N.AMM.I.) non sanno
suddividere correttamente le spese condominiali di
“Pulizia e Luci delle scale” e le spese d’uso
dell’ascensore Condominiale o meglio identificate dalla
giurisprudenza come “Spese della Comodità”. Spese che
incidono in modo "importante" nei bilanci condominiali
Per suddividere queste spese, detti amministratori applicano
erroneamente i criteri dettati dall’Art. 1124 c.c. “per
metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari
e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo” anziché applicare
correttamente il criterio legale dettato dall’ Art. 1123cc
comma secondo o in applicazione analogica solamente in base
al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di
ciascun piano o porzione di piano come confermato dalla
pressoché unanime giurisprudenza .
Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007
Tribunale Milano Sez XIII 26.01.2012
Tribunale di Potenza 07.05. 2012
Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657, Calvigioni c.
Condominio di via Fucini n. 284
in Roma, in Arch. loc. e cond., 1997, 80
Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357, Cond.
Via Marconi 6 c. Zerbini e altri, in Arch. loc. e cond.
1986, 477
La disposizione di riparto contenuta nell’art. 1124 cod.
civ. PRIMA PARTE del primo comma, “La spesa relativa è
ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle
singole unità immobiliari” = millesimi di Proprietà, non
può trovare applicazione analogica con riferimento a spese
diverse da quelle espressamente considerate dal codice.
I criteri dell’art. 1124 C.C. attengono alla specifica
tipologia di spese che servono per la conservazione delle
parti comuni e a tutelare l'integrità e il valore capitale
delle cose e cioè spese di “Manutenzione e
Sostituzione” delle Scale e degli Ascensori”.
Diversamente le “Spese di Pulizia e Luci delle Scale”
sono da considerarsi, invece, come spese utili a permettere
ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose
comuni e di quelle proprie e la cui ripartizione va,
pertanto, effettuata in conformità al dettato dell’ art.
1123 c.c. comma secondo “Se si tratta di cose destinate a
servire i condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne“
La disposizione di riparto contenuta nell’art. 1124 cod.
civ. prima parte del primo comma, “La spesa relativa è
ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle
singole unità immobiliari”, secondo la quale la metà (il
50%) delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle
scale e degli ascensori va effettuata in base ai millesimi
di Proprietà, non può trovare applicazione analogica con
riferimento a spese diverse da quelle espressamente
considerate .
Un amministratore competente eviterebbe quindi molte
discussioni, impugnazioni delle delibere (con cause Legali
annesse) e contribuirebbe ad una armoniosa convivenza tra
condomini.
MA, oltre agli amministratori competenti e onesti,che devono
fare la propria parte nel pieno rispetto della legge, anche
le Associazioni di categoria dovrebbero prima di iscriverli
tra i loro associati, istruirli adeguatamente e aggiornarli
periodicamente verificandone anche l'operato. Dopo tutto gli
amministratori fanno uso del Nome dell'associazione alla
quale sono iscritti e l'incompetenza lede l'immagine
dell'associazione stessa.