Una precisazione:
Come affermato dalla nota sentenza delle Sezioni unite
(Sent. n. 4806/2005), sono nulle le delibere dell'assemblea
di condominio se:
1) prive degli elementi essenziali;
2)con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine
pubblico, alla morale o al buon costume);
3)con oggetto che non rientra nella competenza
dell'assemblea;
4)se incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi
comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini
5)se comunque invalide in relazione all'oggetto,
mentre sono annullabili se
1) affette da vizi relativi alla regolare costituzione
dell'assemblea;
2) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta
dalla legge o dal regolamento condominiale;
3) affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni
legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al
procedimento di convocazione o di informazione
dell'assemblea;
4)affette da irregolarità nel procedimento di convocazione
e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in
relazione all'oggetto.
Alla luce di quanto sopra, mentre l'annullabilità della
delibera assembleare deriva da vizi procedimentali ossia
riguardanti l'iter di formazione della delibera; qualora la
delibera incida sul diritto individuale di usare e godere
della parte o servizio comune, la deliberà dovrà ritenersi
nulla. Con tutte le conseguenze rispetto al regime di
impugnativa.