Spett.le ADUC,
a novembre del 2023 ho subito un'infiltrazione di acqua nell'appartamento che avevo dato a mia figlia in comodato d'uso gratuito. Inizialmente era presente solo una macchia di modeste dimensioni a un angolo del soffitto e perciò l'ho attribuita a condensa e scarsa areazione del locale. Mia figlia intanto aveva cambiato abitazione e l'appartamento è rimasto vuoto. A dicembre la macchia era notevolmente aumentata, tanto da aver danneggiato l'intonaco di parte del soffitto e di 2 pareti di un locale, perciò ho informato l'amministratore e i primi di gennaio 2024 gli ho inviato alcune foto, scrivendogli di aver rilevato anche un danno a una parete condominiale. A febbraio abbiamo fatto un sopralluogo e abbiamo constatato che l'infiltrazione proveniva dall'appartamento sovrastante il mio, che è locato. L'amministratore ha avvisato il proprietario e a marzo ho effettuato un nuovo sopralluogo, con l'amministratore e il fratello del proprietario che, in sua vece, ha verificato l'origine del problema e ha concordato con me un intervento di risanamento a sue spese, da effettuare a fine giugno per lasciare asciugare le pareti. Poi, il giorno prima della data prefissata, ha spostato l'intervento a metà luglio e io, non essendo disponibile nel periodo estivo, ho rifiutato e gli ho comunicato la mia intenzione di
provvedere personalmente, incaricando un operaio a mia scelta e sottoponendogli il preventivo. Finalmente a fine ottobre ho trovato una persona disponibile ma prima di trasmettere il preventivo e dar via al lavoro, ho voluto sincerarmi nuovamente che la zona ammalorata fosse asciutta. Con mia grande sorpresa e arrabbiatura, ho trovato una zona, all'interno della chiazza, completamente impregnata d'acqua e mentre saggiavo la consistenza dell'intonaco (un burro) alcune gocce d'acqua hanno cominciato a colare. Ho dovuto annullare il lavoro, ho avvisato l'amministratore e ho chiamato al cellulare il fratello del proprietario, il quale non mi ha mai risposto.
A fatica ho ottenuto dall'amministratore l'indirizzo email del proprietario e il 11/10/2024 gli ho scritto una mail informandolo su tutto quanto successo e dichiarando la mia disponibilità ad un sopralluogo nel mio appartamento, se necessario. Il 18/10 mi ha risposto che avrebbe incaricato un idraulico per verificare il motivo dell'ulteriore infiltrazione, per poi provvedere al risanamento del danno. Da allora, nonostante anche una mia email del 08/11 di sollecito, non ho avuto più alcuna risposta. Quindi vi chiedo gentilmente se posso fare qualcosa, prima di rivolgermi a un legale; anche per quanto riguarda l'amministratore che evita di rispondermi per iscritto, seppure solo con email e che, fino a oggi, non ha formalizzato nessuna richiesta di danni a nome del condominio e che quindi non mi fornisce nessun supporto. Tenete presente che vorrei affittare l'appartamento ma in queste condizioni non mi è possibile.
Grazie e cordiali saluti.
Giorgio, dalla provincia di ROMA

Risposta:
per prima cosa, ci pare che la questione non riguardi il condominio, ma i due proprietari. Pertanto, anche se solitamente gli amministratori cercando di mediare, la sua controparte è esclusivamente il proprietario dell'appartamento sovrastante.
La prima cosa da fare, se non l'ha già fatta, è inviare al proprietario una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora
In questa lettera, intimi che provvedano a sistemare la perdita, avvertendo che in difetto adirà le vie legali anche per il mancato guadagno da locazione.
Se invece la perdita provenisse da un tubo condominiale, allora la questione sarebbe diversa, e la sua controparte sarebbe l'amministratore.