Buongiorno, nel condominio dove ho la proprietà di un piccolo appartamento, stanno per deliberare i lavori con il bonus al 90%, anche se, a mio giudizio non ce ne sarebbe bisogno o quantomeno servirebbero interventi molto limitati e specifici e solo in alcune parti dell'edificio, (anche considerando il fatto che la palazzina è stata già ben ristrutturata nel 2007 con notevole esborso economico), invece qui le intenzioni sono di rifarla ex novo, coinvolgendo anche balaustre, pavimentazioni di terrazze e balconi, ecc., ecc. Correggetemi se sbaglio, ma, documentandomi bene, ho capito che i rischi per i condòmini sono fondamentalmente due: 1) va stipulata, anche se non obbligatoria, una polizza ass.va che copra il Condominio in caso di mancato riconoscimento del credito da parte dell' Agenzia delle Entrate (e/o di banche e finanziarie) e la stessa agenzia delle entrate si riserva dai 5 ai 10 anni per fare i controlli? Perché altrimenti l'azienda edile potrebbe rivalersi addirittura anche su un singolo condòmino per ottenere quanto dovuto, e anche l'intero importo?;
2) in caso di cessione del credito a banche e società finanziarie, i controlli sono molto stringenti e, nella maggior parte dei casi, le pratiche vengono bocciate;
3) nella palazzina ci sono abusi edilizi e irregolarità; ciò non dovrebbe già di per se stesso, rappresentare un ostacolo alla realizzazione dei lavori con il bonus?;
4) non essendo d'accordo con la esecuzione dei lavori, ed in particolare con il bonus 90%, posso oppormi?, anche se, certamente la maggioranza dei condòmini approverà (purtroppo) tali lavori; 5) occorre la maggioranza dei consensi o l'unanimità per approvare questi lavori?;
5) dal canto suo, l'amm.re è stato autorizzato, lo scorso mese di aprile, a far redigere una relazione da parte di un geometra suo conoscente, in base alla quale la palazzina avrebbe bisogno di tutti gli interventi che il condominio vuole richiedere con il bonus 90%, quasi a volere per forza rientrare in questa agevolazione fiscale;
6) posso eventualmente rivolgermi all'ufficio tecnico del comune dove è ubicata la palazzina per chiedere loro consigli, oppure per non far (eventualmente) proprio partire i lavori?
Ringraziando anticipatamente ed in attesa di un cortese cenno di riscontro, invio cordiali saluti.
Alessia, dalla provincia di RM

Risposta:
1) non è chiara la copertura assicurativa proposta nè l'incidenza del premio sull'economia dell'intervento. Le consigliamo di verificare le condizioni in assemblea prima del voto.
2) non possiamo confermare una tale statistica
3) il problema non si pone per il bonus facciate, mentre per il Superbonus 110% il MEF ha recentissimamente chiarito che la nuova CILA Superbonus non prevede l’attestazione dello stato legittimo del fabbricato e, quindi, viene separato l’aspetto fiscale da quello della regolarità edilizia.
4) no
5) per superbonus 110% occorre l'approvazione della maggioranza semplice (maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio)
6) no! lei puo' solo impugnare la delibera, come dissenziente, presso il giudice competente