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Distacco impianto centralizzato: consumi involontari sono da pagare?
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Lettera 
10 febbraio 2017 0:00
 
Gentili signori
vorrei un parere su una situazione nel mio condominio, a seguito del distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento da parte di alcuni condomini tra cui io. Si tratta di un supercondominio, composto da tre condomini per totali 100 condomini. Ogni condominio ha un amministratore, più un amministratore unico che gestisce i beni comuni. L'amministratore beni comuni è anche l'amministratore del mio condominio.
Negli scorsi anni l'impianto centralizzato (attualmente alimentato a BTZ) ha avuto problemi. Innanzitutto economici, in quanto c'è un'alta morosità, gestionale (stagioni senza riscaldamento dovuto all'indebitamento) e tecnico (l'anno scorso si è rotta una parete della caldaia con fuoriuscita di carburante e costi di riparazione e bonifica che può immaginare). A causa di ciò, io e altri 17 condomini divisi nei tre condomini, con prevalenza in questo, abbiamo deciso a partire dal 2013 di distaccarci per installare il riscaldamento autonomo. Abbiamo fornito le dovute perizie tecniche, tra l'altro redatte da un ingegnere suggerito dall'amministratore.
Alcuni mesi fa all'ordine del giorno dell'assemblea abbiamo trovato la discussione sull'approvazione del rendiconto riscaldamento anno 2015, in cui l'amministratore in base ad una nuova perizia eseguita da un altro tecnico, imputava ai distaccati una quota in millesimi sul totale del consumo involontario stimato nella nuova perizia. Tale perizia ha calcolato nel 28% la parte da imputare a consumo involontario e tale quota è stata addebitata in quota millesimale a tutti i condomini, quindi anche a coloro che si sono distaccati. Nella perizia però, che sottolineo è stimata perché i contabilizzatori li hanno montati successivamente, si evince che c'è questo 28% di consumo involontario, ma che in realtà il costo in più determinato dai distacchi equivale allo 0.96% del totale, ovvero tenendo conto e dando per buona la perizia, del 6,7% del 28%, in quanto è la percentuale di dispersione relativa alla "distribuzione".
In breve il quesito è: il distaccato è tenuto a pagare il consumo involontario o solo il costo derivante dal suo distacco, visto che i consumi involontari non rientrano nelle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria.
La perizia tra l'altro riporta un grafico in cui è segnalato il valore relativo ai consumi involontari/inefficienza (che diamo per buono sia il 28%) e una linea curva in cui si vede costo extra in funzione del numero dei distaccati, che parte si dal 28% e va ad aumentare con l'aumentare del numero dei distaccati.
Infatti arrivati ai 17 distaccati, la linea arriva a poco meno del 29%, che equivale ad uno 0.96% in più rispetto al 28%.
Se il condomino distaccato è tenuto a pagare solo le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto e non i consumi, o il costo extra dovuto al suo distacco, può l'amministratore imputarmi il costo del consumo involontario che rimarrebbe lo stesso, o quasi, sia con i condomini attaccati che distaccati?
Giuseppe, da Roma

Risposta:
la contraddizione intrinseca al testo dell'art. 1118 c.c. è palese: da un lato il distacco è legittimo puRche' senza squilibri di funzionamento o aggravi di spese, dall'altro si individua nelle sole spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell'impianto centralizzato l'obbligo generale di concorrere.
Le norme UNI 10020:13, che stabiliscono i criteri di ripartizione del calore condominiale, hanno però definito i consumi involontari (individuando le dispersione termiche di generatore e rete distributiva in percentuale sull'energia prodotta) i quali, se non vengono sostenuti per la sua quota parte millesimale dai condomini che si distaccano, è inevitabile che ricadano sugli altri.
Il distacco dall'impianto centralizzato, ha dato diritto ad una personale regolazione delle condizioni climatiche del proprio abitare, in epoche di tecnologie di controllo non ancora sviluppate; ma si è nel tempo trasformato per molti in una necessità, per le ragioni di morosità condominiale da lei ben evidenziate, acquisendo proporzioni tali da confliggere con la stessa legislazione tecnica vigente sul risparmio energetico. È noto infatti che la sommatoria delle potenze delle singole caldaie ha una efficienza energetica inferiore a quella di un generatore centrale.
In conclusione, presumendo un buon progetto di ripartizione del calore, riteniamo legittimo il contributo dei consumi involontari per quote condominiali.
 
 
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