L'assemblea dei condomini puo' essere definita come l'organo deliberante del condominio. Facendo un parallelo con le istituzioni statali, l'amministratore sta al Governo, cosi' come l'assemblea sta al Parlamento. In sostanza il condominio e' un ente assembleare in cui vale il principio della maggioranza; il potere/dovere di dare corso alle delibere assembleari spetta all'amministratore. Una precisazione e' d'obbligo: per quanto, spesso e volentieri, si parli di assemblea e di amministratore come organi del condominio, stante il fatto che la piu' recente giurisprudenza nega la natura di ente al condominio (ancorche' privo di personalita' giuridica), il termine organo e' usato in senso a-tecnico.
L'assemblea e' indetta (almeno) una volta l'anno dall'amministratore che in questa occasione rende il conto della propria gestione (assemblea c.d. ordinaria). Sempre in questa occasione si provvede alla conferma o alla revoca, con conseguente nuova nomina, dell'amministratore ed all'approvazione del rendiconto preventivo per l'anno (di gestione) successivo. Naturalmente si possono e devono discutere tutti quegli argomenti che la quotidianita' del condominio impone. Cosi' e' preferibile chiedere all'amministratore che, in sede di formulazione della convocazione, inserisca all'ordine del giorno tutti quegli argomenti che necessitano di essere affrontati. La convocazione e' un atto che compete all'amministratore; essa puo' essere fatta in qualunque modo, non prevedendo la legge alcuna forma obbligatoria. E' consigliabile, pero', che la stessa venga effettuata con raccomandata con avviso di ricevimento. E' obbligatorio per legge lasciare cinque giorni liberi tra la data della spedizione e quella della prima convocazione. Il termine puo' essere aumentato da un regolamento contrattuale, ma mai diminuito. Ogni successiva assemblea (c.d. straordinaria) puo' essere convocata dall'amministratore ogniqualvolta ne ravveda la necessita', o puo' essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. In questo secondo caso, solo se sono trascorsi dieci giorni dalla richiesta e l'amministratore non abbia provveduto, e' concesso ai condomini di autoconvocarsi, naturalmente con il rispetto dei termini di legge sopraccitati e con l'invito anche all'amministratore. Va rammentato che non e' obbligatorio la presenza dell'amministratore all'assemblea, anzi alcuni professionisti, per evitare condizionamenti, al momento della votazione per la conferma o la revoca si allontanano dalla "sala della riunione".
Una volta convocata, l'assemblea e' regolarmente costituita, in prima convocazione, se si presentano i due terzi dei partecipanti al condominio che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio. In seconda convocazione, e' sufficiente la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo del valore dell'edificio. Pur essendo differente il quorum previsto dalla legge, per la regolare costituzione dell'assemblea, per determinate materie (nomina amministratore, innovazioni, ecc. ) e' sempre necessaria la specifica maggioranza prevista dalla legge (sulle maggioranze si veda la relativa scheda pratica clicca qui). In linea generale, all'assemblea hanno diritto di partecipare i proprietari di ogni singola unita' immobiliare, pur essendo prevista –per determinate materie– la possibilita' di partecipazione per usufruttuari e conduttori. La partecipazione, che non e' obbligatoria ma comunque doverosa, puo' avvenire direttamente o a mezzo delega (si veda scheda pratica sulla delega clicca qui). L'assemblea non puo' deliberare su tutto cio' che vuole (ad esempio sulle parti di proprieta' esclusiva) e le eventuali delibere, che esulino dalle proprie competenze, attribuite dalla legge, sono nulle. Le materie su cui l'assemblea ha competenza a deliberare, principalmente sono quelle individuate dagli artt. compresi tra il 1117 e il 1135 c.c. oltre a quelle previste da speciali disposizioni di legge. La votazione assembleare, che decide sui punti all'ordine del giorno, e' chiamata delibera. La delibera, che, se valida, e' assimilabile ad un contratto, e' obbligatoria per tutti i partecipanti al condominio (anche i dissenzienti e gli astenuti) e deve essere eseguita o fatta eseguire a cura dell'amministratore del condominio.
Puo' accadere che la delibera sia viziata per i piu' svariati motivi (eccesso di potere, violazione dei termini per la convocazione, ecc.). In tal caso la si puo' impugnare che, a seconda dei casi e delle violazioni, si dice nulla o annullabile (sull'impugnazione delle delibere clicca qui).
Le indicazioni di massima che, in conclusione, e' opportuno seguire –per un corretto e sereno svolgimento dell'assemblea- si risolvono nell'osservanza di pochi semplici precetti. Non si deve trasformare l'assemblea in un momento di scontro personale con gli altri condomini o l'amministratore. Per quanto spesso e' anche giusto che le discussioni siano accese e forti, non bisogna mai esasperare gli animi. Infatti, molte volte e solo per ripicca si da' inizio ad inutili querelle costose in termini di tempo e denaro. In secondo luogo, specie nelle grosse realta' immobiliari, nei casi in cui si devono affrontare argomenti complessi che comportano spese ingenti e specifiche competenze che spesso non possediamo, non e' sbagliato delegare a partecipare all'assemblea un professionista o esperto del settore di nostra fiducia. In ultimo, ma forse piu' importante, una elevata dose di pazienza e' un elemento indispensabile per affrontare le questioni condominiali. In questo modo molte decisioni potranno essere prese, oltre che nel rispetto della legge, soprattutto con quel buon senso che vale molto di piu' delle disposizioni del codice.