L'inquadramento dei vizi delle delibere assembleari nell'alveo della nullita' o dell'annullabilita' e' stata lungamente dibattuta in dottrina e ha ottenuto risposte contrastanti in giurisprudenza. La distinzione non e' di poco conto se si pensa che solo l'impugnazione delle delibere annullabili e' sottoposta a termini di decadenza. Cio' fino a poco tempo fa. Infatti, una preziosa indicazione, che ha risolto l'annoso problema, ci viene fornita dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4806 del 2005. Il Supremo Collegio ha affermato che "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto"; sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto".
 

La distinzione, come si diceva precedentemente, non e' di poco conto. Nel primo caso (nullita') la delibera e' impugnabile da chiunque vi abbia interesse e in qualsiasi tempo. Nel secondo caso, la deliberazione assembleare e' impugnabile nel termine di 30 giorni e solo da parte dei condomini assenti (con decorrenza del termine dalla comunicazione dello svolgimento dell'assemblea) o dei condomini dissenzienti (con decorrenza del termine dal giorno della delibera).
Indubbiamente questa pronuncia delle Sezioni Unite pone le basi per una maggiore certezza dei rapporti giuridici tra condomini e tra il condominio ed i terzi che, viceversa, verrebbe meno in condizioni di poca chiarezza nel discrimine tra nullita' ed annullabilita' anche solo in considerazione dei diversi termini previsti per opporsi.