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I poteri dell'amministratore di condominio
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Il condominio di Alessandro Gallucci
15 agosto 2009 0:00
 
L'amministratore e' il mandatario dei condomini
Egli dura in carica un anno. Nel corso di questo periodo di tempo la sua attività sara'  finalizzata alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile. Proprio in considerazione di cio' il codice civile gli attribuisce alcuni poteri indirizzati per l'appunto al corretto adempimento del proprio mandato.
In particolare l'art. 1130, primo comma, c.c. (Attribuzione dell'amministratore) recita:
“L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.”
Nell'esercizio delle sue funzioni, quindi, l'amministratore potra', senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, compiere tutta una serie di attivita'.
E' chiaro quindi che il legislatore abbia inteso caratterizzare in senso dinamico e non burocratico il ruolo del gestore del condominio.
Le singole attribuzioni nella pratica applicazione
In primo luogo l'amministratore dovra' eseguire le delibere assembleari. Questo significa, per esempio, che se l'assemblea ha deciso l'esecuzione di lavori di pitturazione delle scale e dell'ingresso del palazzo, l'amministratore sara' tenuto a svolgere tutti quegli adempimenti utili a permettere cio' (reperimento preventivi, assegnazione lavori, firma contratto ecc.). Qualora la deliberazione venisse impugnata, il potere dell'amministratore si spingerebbe fino alla possibilita' di nominare un legale per resistere al ricorso giudiziale; anche in questo modo, ha sottolineato la Cassazione, si esprime il potere di eseguire una delibera.
La cura dell'osservanza del regolamento comporta come minimo l'invio di lettere di richiamo al rispetto dello stesso ma puo' arrivare fino all'azione giudiziale. Si pensi a quei casi di mancato rispetto del divieto di parcheggio; in queste occasione se i richiami non sono sufficienti l'amministratore potra' agire in giudizio per ottenere quanto dovuto.
La disciplina dell'uso delle cose comuni non si discosta molto dal rispetto del regolamento e comunque deve essere tesa a consentire a tutti i condomini il miglior godimento possibile delle parti comuni dello stabile. Tenendo presente che le cose comuni hanno la loro caratteristica principale nell'accessorieta' e funzionalita' al piu' comodo utilizzo della proprieta' esclusiva, ne discende che in nessun modo la disciplina dell'uso delle cose comuni potra' essere d'intralcio al godimento delle parti di proprieta' individuale. Una recente ed interessante sentenza della Corte di Cassazione ha delineato in maniera più precisa tale prerogativa affermando che il potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130 c.c., comma 1, n. 2, e' finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non puo' certo estendersi fino a negare ad uno di essi cio' che e' consentito a tutti gli altri (Cass. n. 13626/09).
La riscossione dei contributi e' attivita' necessaria alla gestione del condominio ed alla erogazione delle spese. La legge non impone all'amministratore di anticipare delle somme di denaro per il condominio amministrato. Anche in considerazione di cio', oltre che per evitare la paralisi gestionale, il codice civile, accanto alle normali azioni stragiudiziali di riscossione delle quote, ha concesso all'amministratore la facolta' di agire giudizialmente per il recupero del credito. Il fatto che tale azione debba trovare fondamento sull'ultimo rendiconto approvato dall'assemblea, garantisce i condomini da iniziative arbitrarie, se non addirittura persecutorie, dell'amministratore.
Infine l'amministratore potra' porre in essere tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni dello stabile. Per atti conservativi  si devono intendere tutte quelle attivita' finalizzate a mantenere lo stabile o a prevenire l'azione dannosa di terzi. In questo senso la Cassazione ha precisato che puo' iniziare le azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto, ma non puo' stipulare -senza l'assenso dell'assemblea- contratti di assicurazione condominiale (Cass. 3 aprile 2007, n. 8233).
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