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Il regolamento di condominio
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Il condominio di Alessandro Gallucci
1 giugno 2008 0:00
 
L'art. 1138 c.c. recita : "Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche' le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e seguenti, 155).
Ciascun condomino puo' prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso puo' essere impugnato a norma dell'art.
1107."

Bisogna preliminarmente distinguere tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare. Il primo e' quello che, solitamente, viene predisposto dal costruttore al momento della vendita delle singole unita' immobiliari, inserito negli atti e conseguentemente trascritto nel Registro immobiliare. Il secondo e' quello di cui ci parla il codice civile e viene approvato dall'assemblea dei condomini.

Entrambi possono contenere norme sia di natura contrattuale che di natura regolamentare. Le prime possono incidere sui diritti soggettivi e sugli obblighi di ciascun condominio (quindi possono limitare l'uso della proprieta' privata, escludendo ad esempio la possibilita' di fare della propria abitazione uno studio, oppure ancora prevedere delle deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese). Le seconde regolamentano le modalita' d'uso dei beni e servizi comuni. Il regolamento contrattuale puo' sempre contenere entrambe le tipologie di norme. Quello assembleare, se votato con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma secondo ("la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio"), solo norme regolamentari. Qualora il regolamento assembleare sia votato all'unanimita' da tutti i partecipanti al condominio, lo stesso e' equiparato al regolamento contrattuale (si parla di regolamento assembleare di natura contrattuale) e potra' contenere tutti e due i tipi di norme. Qualunque sia la natura del regolamento, esso, comunque, non potra' derogare a quelle norme di legge che siano da considerarsi inderogabili (es. nessun regolamento puo' considerare lecito adibire a casa di tolleranza un appartamento).

Ogni condomino deve rispettare il regolamento. Tuttavia con riferimento al regolamento contrattuale, nelle vendite successive alla prima, qualora lo stesso non sia ne' contenuto ne' richiamato negli atti di compravendita, non vi e' vincolo al suo rispetto, in relazione alle norme di natura contrattuale .

L'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio puo' essere presa da ogni condomino. Si puo' prendere come base una qualsiasi bozza che si puo' rinvenire su Internet o nei negozi di articoli per ufficio. Tuttavia, appare giusto evidenziare che la genericita' di questi modelli rischia di rendere il regolamento avulso dal contesto a cui si riferisce. Vista l'importanza di questo strumento di regolamentazione della vita condominiale, e' consigliabile richiedere un'assemblea ad hoc per discuterne il contenuto, in modo che tutti i condomini possano partecipare fin dal primo momento alla sua formazione. Cio' fara' in modo di renderlo quanto piu' condiviso possibile. Per la sua redazione, sarebbe utile avvalersi della consulenza di un legale esperto in materia o dell'esperienza dello stesso amministratore, oltre che, naturalmente, delle proprie capacita'. Una volta approvato (o sottoscritto) il regolamento, per modificarlo bisogna distinguere tra norme regolamentari e contrattuali. Per le prime e' sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1138. Per le seconde e' necessaria l'unanimita'.

Quando il condominio si e' dotato del proprio regolamento -obbligatorio per gli edifici con un numero di condomini superiore a dieci (da intendersi, in questo caso, per condomini i proprietari e non gli inquilini – e non vi siano impugnazioni dello stesso, non resta che rispettarlo. Sono tenuti a rispettare il regolamento tutti i condomini (compresi, in questo caso, gli inquilini) anche quelli che non hanno votato per la sua approvazione o i dissenzienti. Laddove si renda necessario farlo rispettare, il compito e' attribuito, dalla legge, all'amministratore.

Vedi anche:
L’impugnazione delle delibere assembleari
 
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