L'attuale capogruppo del PdL alla Camera dei Deputati, on. Renato Brunetta, sostiene che occorre abolire l'IMU sulla prima casa dal 2013 e restituire quella versata nel 2012. Bizzarro comportamento perche' l'IMU e' stata introdotta dal governo Monti con l'approvazione dei parlamentari del PdL, si presume dello stesso Brunetta. In campagna elettorale il PdL ha sostenuto la necessita' della restituzione dell'IMU e della sua abolizione. Insomma, alle parole non corrispondono i fatti.
L'on. Brunetta ha affermato che [...]

Il rapporto che si instaura tra condomini ed amministratore, anche alla luce della riforma condominiale 2012, è riconducibile alla disciplina del mandato.
I condomini demandano all'amministratore il compito di svolgere taluni atti (artt. 1130 e ss. c.c.) in nome e per loro conto.
Il mandatario (amministratore) deve operare con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.), nei limiti del mandato ricevuto e con obbligo di rendiconto (art. 1713 c.c.).
In materia di amministrazione di immobili, [...]

Il Cnf, forse, ha messo la parola fine alla querelle di questo inizio anno: l’avvocato, alla luce della nuovo ordinamento forense (l. n. 247/2012), puo’ o non puo’ assumere l’incarico di amministratore condominiale?
In un primo momento il Consiglio nazionale forense rispondeva cosi’:
R: No, in quanto costituisce altra attivita’ di lavoro autonomo, svolta necessariamente in modo continuativo o professionale. Tale circostanza risulta confermata, altresi’, dalla nuova disciplina in materia di professioni regolamentate [...]

Il 21 novembre è stata approvata dal Senato la così detta riforma del condominio. In uno dei nostri precedenti interventi sull’argomento abbiamo spiegato perché il termine riforma è improprio.
Che cosa è accaduto dopo quella data?
L’11 dicembre il Capo dello Stato ha firmato la legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici che è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012. La legge è la n. 220. In ragione di quanto disposto dall’art. 32 di tale atto, essa entrerà in vigore [...]

Tutti ne parlano come se fosse già legge.
In realtà, però, bisogna avere un po’ di pazienza: la riforma del condominio diventerà una legge dello Stato ma oggi non lo è ancora.
Cerchiamo di capire i tempi tecnici che sono previsti affinché queste tanto agognate modifiche agli articoli del codice civile in materia di condominio divengano applicabili.
Il ddl n. 71-355-399-1119-1283-B intitolato "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" è stato approvato dalla Commissione Giustizia del Senato, che [...]

 Quella approvata ieri dalla Commissione giustizia del Senato non è una legge di riforma del condominio, come si usa dire in modo troppo enfatico e sbrigativo, ma per tanti versi un semplice recepimento nel dettato normativo dei principi espressi dalla Cassazione. Allora perché approvare così? La ragione l’ha espressa chiaramente durante il dibattito il relatore del provvedimento, senatore Mugnai: ”l'imminente conclusione della legislatura e la difficoltà di ottenere, in ragione dei limitati tempi, una doppia deliberazione [...]

L'assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi determina la successione ("subentro") del coniuge assegnatario nel contratto di locazione.
Nell'ambito della separazione e del divorzio, il giudice, in presenza di figli conviventi, assegna la casa familiare ad uno dei coniugi (e precisamente al coniuge affidatario dei figli).
Cosa succede se la casa familiare è in locazione?
L'assegnazione determina una cessione ex lege del contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore [...]

Abbiamo gia' parlato dei rumori in condominio o meglio delle conseguenze penali della attivita’ rumorose svolte da uno dei condomini nel proprio appartamento. La norma di riferimento e’ l’art. 659 c.p., che recita:
“Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, e’ punito con l'arresto [...]

L’amministratore è il mandatario dei condomini (o del condominio, la differenza non è di poco conto e ci riferiamo ai proprietari solo perche’ quella è l’indicazione preponderante in giurisprudenza, cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Come legale rappresentante della compagine, egli commettere errori e quindi incorrere in responsabilita’ connesse all’espletamento dell’incarico. Errori o, peggio, comportamenti volontari ai quali sono riconnesse responsabilita’ [...]

Che cos’e’ il rendiconto condominiale?
Chi ed in che modo lo deve redigere?
Chi lo approva?
L’amministratore di condominio, che e’ equiparabile ad un mandatario dei comproprietari, per legge (art. 1130 c.c.), deve presentare il conto della gestione al termine di ogni anno. Spetta ai condomini riuniti in assemblea, con le maggioranze indicate dal codice civile (art. 1136 c.c.), approvare o respingere quel documento. Il rendiconto, vale la pena ribadirlo, in ambito condominiale e’ il documento contabile per eccellenza. [...]

A partire da oggi (fino a quando non si sa essendo pendente un giudizio di legittimita’ costituzionale) prima d’intraprendere una causa in materia di condominio, i proprietari delle unita’ immobiliari e, al loro pari, gli amministratori dovranno far precedere l’iniziativa giudiziaria da un tentativo di conciliazione (art. 5 d.lgs n 28/10).

Che cos’è la conciliazione? Chi e come la deve promuovere? Essa ha una durata massima? Quanto costa?

Questi i principali quesiti cui è utile dare risposta rimandando, [...]

 Quali garanzie ha il cittadino che compera una casa tramite un'agenzia? L'agente immobiliare deve assicurarsi che l'immobile sia in regola con le normative urbanistiche e edilizie, che sia disponibile e che il proprietario sia individuato e informare l'acquirente di eventuali problemi che si dovessero presentare (difformita' urbanistiche, ipoteche, proprieta', aggiornamenti catastali, vincoli ecc.). La quantita' della provvigione da versare all'agenzia non e' stabilita per legge ma dalle tariffe professionali: in genere [...]

Lo scorso 29 febbraio è entrata in vigore la legge n. 3 del 2012 contenente, tra le altre cose, disposizioni relative al così detto sovraindebitamento. Si tratta di norme finalizzate a consentire ai soggetti che non riescono ad adempiere normalmente le proprie obbligazioni di concordare con i creditori, o con una loro parte, un piano di rientro dei debiti. Nella sostanza la legge sul sovraindebitamento consente ai consumatori, ed in genere a tutti i soggetti rispetto ai quali risulterebbe inapplicabile la legge sulle [...]

In materia approvazione della contabilita’ finale dei lavori di manutenzione e la sua ripartizione tra i condomini, anche se si tratta d’interventi di straordinaria entita’, la deliberazione adottata in seconda convocazione per essere valida e’ sufficiente che riporti un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Questa, in sintesi, la conclusione cui e’ giunto il Tribunale di Lecce con la sentenza n. 159 depositata in cancelleria lo scorso 20 [...]

Ogni anno riceviamo tante domande tramite il nostro servizio di consulenza online. Molte di queste riguardano il condominio. Una buona parte i rapporti con l’amministratore. Che sia un professionista o un dopolavorista, un amministratore interno o esterno, i dubbi che in tanti si pongono sono sempre gli stessi.
L’amministratore mi stara’ imbrogliando? Se si, come posso provarlo per revocarlo? Ma per svolgere l’attivita’ di amministratore e’ necessaria la laurea? Come posso sapere se l’amministratore incassa mazzette [...]

 Sono l’incubo di ogni condomino e, a maggior ragione in questo periodo di cosi’ dette preannunciate ristrettezze finanziarie, il vero e proprio assillo di tante famiglie. Stiamo parlando dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio in condominio.
Chi puo’ decidere la loro approvazione?
In primis l’assemblea, organo sovrano che sovraintende alle gestione dell’edificio, li puo’ deliberare in qualsiasi momento, con il rispetto di specifiche maggioranze su cui torneremo tra poco. In secondo luogo [...]

Capita spesso, leggendo le lettere che giungono su Cara Aduc, che ci venga posto un quesito pressappoco simile a questo: l’amministratore di condominio, a nostra insaputa, ha cambiato il fornitore di energia elettrica. L’abbiamo saputo solo dopo qualche tempo e tra poco c’e’ l’assemblea: che cosa possiamo fare?
Non ci addentriamo nell’esame dell’ipotesi in cui la maggioranza dell’assemblea e’ d’accordo: essa ha il potere di ratifica dell’atto del mandatario rendendolo pienamente legittimo. [...]

Le obbligazioni contratte dall’amministratore del condominio, in nome e per conto dei suoi rappresentati, hanno carattere parziario. Questa la conclusione, tra l’altro non scevra da critiche, cui giunsero le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9148 resa l’8 aprile del 2008. “Traduciamo” quell’affermazione dell’angusto linguaggio giuridico al lessico comune: secondo la Cassazione in relazione ai debiti condominiali ogni comproprietario paga solamente per la propria quota [...]

Il codice civile, ai fini della partecipazione ai costi di realizzazione, prevede e disciplina due distinte tipologie d’innovazioni:
a) le innovazioni che potremmo definire “ordinarie”;
b) quelle gravose o voluttuarie e suscettibili di utilizzazione separata.
Le spese per le prime, deliberate dall’assemblea con le maggioranze indicate dall’art. 1136, quinto comma, c.c., devono essere sostenute da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprieta’ (art. 1123, primo comma, c.c.).
Quanto alle innovazioni [...]

E’ uno degli incubi piu’ ricorrenti di tutti i condomini. Svegliarsi un giorno e di punto in bianco scoprire che l’amministratore e’ fuggito con tutti i soldi presenti in cassa. Il fatto, tutt’altro che marginale, spesso crea delle vere e proprie voragini economiche che i malcapitati sono costretti a riempire con i propri sacrifici.
Si, perche’ al creditore del condominio, a giusta ragione (quanto meno a livello giuridico), poco importa se i soldi che dovevano essere usati per pagarlo se l’e’ presi l’amministratore [...]

L’impianto di ascensore e’ uno tra i piu’ comuni impianti presenti negli edifici.
Se si tratta di edificio in condominio l’ascensore, salvo diversa indicazione degli atti d’acquisto, ricade tra i beni in proprieta’ comune ai condomini (art. 1117 c.c.).
Puo’ tuttavia accadere che l’edificio sia sprovvisto dell’impianto di ascensore.
In questi casi l’assemblea, con le maggioranze previste per le innovazioni (art. 1136, quinto comma, c.c.), puo’ deliberare la sua installazione.
Che, [...]

La Cassazione, con la sentenza n. 15223 del 14 luglio 2011, è tornata ad occuparsi dell’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.
Il risultato non è diverso dai precedenti pronunciamenti: il diritto d’uso dei singoli condomini è ampio e libero purché ciò non leda il pari diritto degli altri e le altre condizioni previste dalla succitata norma.
Entriamo nel dettaglio
Nel condominio Alfa esiste un manufatto noto ai condomini come locale antenna, nel quale è posta una cisterna per la riserva. Una delle condomine [...]

E’ cosa usuale che i proprietari di unita’ immobiliari ubicate in condominio (i cosi’ detti condomini) o piu’ in generale chi le abita (si pensi agli inquilini), abbelliscano i pianerottoli prospicienti le proprie abitazioni con piante e fiori o, comunque, con altri oggetti ornamentali. Lo scopo, evidente, e’ quello di rendere esteticamente piu’ gradevoli quegli spazi di passaggio che, altrimenti, resterebbero spogli. E’ altrettanto usuale che l’assemblea decida di decorare con quadri, specchi o piante gli [...]

 La materia condominiale e’ regolamentata da poche norme. Eccezion fatta per alcune leggi speciali, che vanno a incidere solamente sui quorum deliberativi di particolari interventi, il codice civile dedica appena 23 articoli al condominio (art. 1117-1139 c.c.). Si tratta, al di la’ dell’esiguo numero di disposizioni riguardanti la materia (questo dato non deve essere per forza di cose visto in maniera negativa), di una regolamentazione antica (risale all’emanazione del codice civile) che nasceva gia’ di per [...]

Accade, e non di rado, di sentir lamentare danni da infiltrazioni provenienti da altri appartamenti o da parti comuni. In questi casi la giurisprudenza pare orientata a riconoscere un responsabilita’ di tipo oggettivo al proprietario della cosa dalla quale proviene il danno, ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Danni da cose in custodia). Ai fini pratici cio’ vuol dire che il danneggiato dovra’ provare il danno e il nesso di causalita’ tra esso e l’infiltrazione proveniente da altro [...]

Tra le tante domande a cui ci capita di dare risposta nelle lettere di “Cara Aduc” ce n’e’ una che ritorna frequentemente: l’amministratore e’ tenuto ad aprire un conto corrente per depositare le somme versate dai condomini? La risposta che, solitamente, forniamo e’ la seguente: no, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, il mandatario non e’ tenuto ad adempiere a tale obbligo. La ragione di questa risposta e’ molto semplice: nessuna norma di legge che riguardi [...]

La revoca dell’amministratore condominiale e’ l’atto con la quale l’assemblea decide d’interrompere il rapporto di collaborazione con la persona (fisica o giuridica) cui era demandata la gestione delle parti comuni.
Come dice chiaramente l’art. 1129 c.c. l’incarico ha durata annuale ma la revoca puo’ essere disposta in qualunque momento. Sollevare dall’incarico, quindi, e’ atto discrezionale ma fino al punto da essere arbitrario. In sostanza, come ha chiarito efficacemente la Corte di Cassazione, se la revoca [...]

Il condominio, nella definizione comunemente accolta dalla dottrina e dalla giurisprudenza, e’ considerato un ente di gestione sprovvisto di personalita’ giuridica la cui funzione, per l’appunto, e’ quella di gestire e conservare le parti comuni. Per fare cio’ la legge prevede due figure: l’assemblea e l’amministratore.
La prima, seppur non nel senso tecnico giuridico del termine, e’ un organo collegiale con competenza generale sulla gestione delle cose comuni. Il secondo, per costante giurisprudenza (cfr. su [...]

Il dizionario giuridico Simone, in conformita’ a quella che e’ la definizione comunemente accolta da dottrina e giurisprudenza, specifica che la notifica “e’ un atto processuale attraverso il quale si porta a conoscenza di un determinato soggetto del rapporto processuale (escluso il giudice), l'esistenza di un atto cui tale soggetto abbia interesse. E’ uno strumento necessario ed indispensabile per instaurare il contraddittorio. Quando non e’ disposto altrimenti, le notificazioni sono eseguite dall'ufficiale [...]

Come in molti casi, anche in materia di condominio, l’eccessiva genericita’ ed insufficienza della normativa codicistica rende necessario rivolgersi alll giurisprudenza. I ripetuti interventi interpretativi, tuttavia, spesso sfociano in contrasti sul significato d’attribuire alle norme. E’ successo per quanto concerne la natura (solidale o parziaria) delle obbligazioni condominiali, per il concetto di condomino apparente, per le tabelle millesimali e, questo e’ il caso di cui tratteremo, [...]

Il sesto comma dell’art. 1136 c.c. recita: “l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.
Detto più chiaramente: tutti i condomini hanno diritto ad essere avvisati dello svolgimento della riunione. Ai sensi del terzo comma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, tale avviso deve essere comunicato ai comproprietari almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea (in prima convocazione). Il [...]

 La tutela dei terzi che si oppongono ad interventi edilizi assentiti a seguito di presentazione della D.I.A. (1)  (dichiarazione di inizio attività), ha sempre presentato profili teorici e pratici alquanto problematici, e per tale ragione risulta essere argomento di acceso dibattito nella dottrina amministrativa .
Non vi è dubbio come la questione relativa alla legittimazione dei proprietari di immobili in zone confinanti o limitrofe ad impugnare i titoli edilizi che possono pregiudicare la loro posizione per [...]

Per quali motivi i condomini possono impugnare il regolamento di condominio? Ce lo dice una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 5254, pubblicata il 4 marzo 2011. Prima d’entrare nel merito della vicenda vale la pena accennare per sommi capi alla nozione di rendiconto ed alle sue principali caratteristiche.
Il rendiconto condominiale (sia esso preventivo o consuntivo) ha il precipuo compito di consentire una quantificazione delle spese (da sostenersi o quelle sostenute) necessarie per [...]

I proprietari di animali domestici possono stare tranquilli: se non hanno sottoscritto un regolamento contrattuale che ne vieti la detenzione, nessuno –salvo il caso di prolungate e dimostrabili molestie– puo’ chiederne l’allontanamento. Questa regola vale anche per quei condomini che abbiano votato in assemblea a favore della clausola di divieto. Spetta anche ad essi, cosi’ come ai contrari, il diritto d’impugnare la norma illegittima. Questo, in sintesi, quanto detto dalla [...]

Le infiltrazioni subite dall’unita’ immobiliare di uno dei condomini, legittimano quest’ultimo ad agire in sede giudiziaria per ottenere il risarcimento del danno non patrimoniale che tale lesione gli ha causato, oltre che, naturalmente, anche per il danno economico subito. Cio’ perche’ il diritto di proprieta’ e’ tra quelle situazioni giuridiche a rilevanza costituzionale, come tale meritevole di risarcibilita’ nei termini sopraesposti. Questa, in sintesi, la decisione [...]

Ogni decisione giurisprudenziale che allarga il novero delle espressioni non passibili di censura a livello penale, deve essere sempre accolta con soddisfazione. L’optimum sarebbe l’abrogazione dei reati d’espressione, che rappresentano inutili residuati d’uno stato autoritario e paternalista che pretende di orientare la parola e quindi il pensiero delle persone verso un puritanesimo espressivo che nulla ha a che spartire con una moderna societa’ liberale. Il concetto, molto semplicemente, dovrebbe essere questo: [...]

Con la locuzione decoro architettonico "deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identita’" (Cass. 851 del 2007).
Sempre in relazione al concetto di decoro e’ utile evidenziare come debba essere considerato un bene comune ed altresi’ che non e’ necessario che il palazzo abbia particolare pregio ai fini della sua esistenza. In tal senso s’e’ specificato che "il decoro [...]

 Il servizio di consulenza e assistenza dell'Aduc si arricchisce di due nuovi servizi nell'ambito del condominio. Servizi che si aggiungono a quelli gia' erogati in tutta la materia consumeristica e dell'utenza: dalle multe al codice della strada, alle bollette di varie utenze, dai diritti di garanzia negli acquisti ai diritti dei cittadini immigrati, dal diritto di famiglia alle residenze sanitarie assistenziali, etc.).
A seguire le caratteristiche di questi due nuovi servizi per aiutare e indirizzare i condomini, gia' disponibili da oggi e curati dall'avv. Alessandro Gallucci, curatore [...]

Privacy, sicurezza e condominio: dal Tribunale di Salerno arriva un brusco stop al proliferare d’impianti di videosorveglianza delle parti comuni. Se si fosse trattato d’una sentenza della Corte di Cassazione la notizia avrebbe certamente avuto maggiore risalto. A pronunciarsi in tal modo, invece, e’ stato un Tribunale (quello di Salerno), tra l’altro non con una sentenza definitiva ma con un’ordinanza interlocutoria (datata 14 dicembre 2010) di sospensione dell’efficacia [...]

Con la sentenza n. 186 del 4 gennaio 2011, la seconda sezione civile della Cassazione giudica un illecito affiggere sulle bacheche presenti negli spazi condominiali "le posizioni di debito" di inquilini e proprietari. La Corte ha accolto il ricorso di un condomino del napoletano che aveva chiesto di essere risarcito dal condominio per violazione della privacy dopo l'affissione nell'androne del palazzo dei debiti che questo non aveva ancora saldato. Nella fattispecie il proprietario di un immobile all'interno di un condominio [...]

L’amministratore, questa e’ la definizione declinata costantemente dalla Suprema Corte di Cassazione, e’ il mandatario dei condomini (tra le tante Cass. SS.UU. n. 9148/08).
In sostanza, l’assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli interventi che rappresenti almeno la meta’ del valore dell’edificio, nomina una persona, fisica o giuridica (es. s.p.a. o s.r.l.), cui demanda il compimento di alcuni atti finalizzati alla migliore gestione e conservazione delle parti [...]

  In caso di vendita di un’unita’ immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente ,e’ tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicche’, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unita’ [...]

In condomino, per espressa disposizione di legge e salvo diversa previsione dei titoli d’acquisto, una serie di beni e parti dell’edificio debbono considerarsi di proprieta’ comune (sulla differenza tra proprieta’ comune e presunzione di comproprieta’ e sul perche’ si debba concludere per l’esclusione della seconda si veda Cass. SS.UU. n. 7449/93).
Tra le cose che devono considerarsi di proprieta’ comune l’art. 1117 n. 3 c.c. annovera gli impianti, tra i quali quello idrico, [...]

L’assemblea di condominio e’ il luogo dove i comproprietari prendono le decisioni inerenti la gestione delle parti comuni dell’edificio.
Essa si distingue in ordinaria e straordinaria. Ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. “l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, puo’ essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e’ fatta richiesta [...]

L’amministratore, per costante giurisprudenza, e’ considerato il mandatario dei condomini: cio’ vuol dire che ricevuto l’incarico egli dovra’ agire in nome e per conto dei comproprietari al fine di gestire nel miglior modo possibile le parti comuni dell’edificio.
La nomina dell’amministratore e’ obbligatoria solamente se il numero dei condomini (intendendo con questo termine il numero dei proprietari delle singole unita’ immobiliari) e’ uguale o superiore a cinque (art. 1129 [...]

In condominio e’ ricorrente la necessita’ di dover far effettuare degli interventi di rimozione delle cosi’ dette barriere architettoniche. Con questa formula s’intende fare riferimento all’esecuzione di lavori utili ad eliminare gli impedimenti fisici d’ostacolo alla completa fruizione dell’edificio da parte di soggetti portatori d’handicap.
Molto spesso tali modificazioni assumono il carattere di vere e proprie innovazioni. Vale la pena ricordare che la Cassazione e’ costante nell’affermare che [...]

 La Seconda Sezione della Corte Cassazione (ord. n. 21220/10) torna a chiedere l’intervento delle Sezioni Unite. Sono passati poco piu’ di due mesi dalla loro pronuncia sulle tabelle millesimali che gia’ si pone alla loro attenzione un’altra questione.
Questa volta il richiesto intervento e’ relativo alla forma dell’atto d’impugnazione della delibera condominiale: citazione, ricorso o, come sostiene l’orientamento oggi maggioritario, entrambi? Il tutto nasce da un contrasto [...]

 Inizia la stagione fredda e subito sorgono problemi. E' noto che la ripartizione delle spese di riscaldamento per un impianto centralizzato avviene per tabelle millesimali, nelle quali sonno riportati i valori proporzionali relativi alle singole unita' immobiliari e che determinano il contributo alle spese. Uno degli elementi di calcolo riguarda la superficie radiante dei termosifoni: se tale superficie cambia, anche la quota da versare dovra' essere corretta. Motivo di litigio tra i condomini [...]

La Cassazione torna ad occuparsi di innovazioni e con una sentenza resa all’inizio di ottobre (n. 20902 dell’8 ottobre 2010) ribadisce un principio gia’ espresso: nei limiti della normale tollerabilita’ sono lecite quelle innovazioni che menomano i diritti del singolo sulle cose comuni a fronte di un notevole vantaggio per l’intera collettivita’ condominiale.
Prima d’entrare nel merito vale la pena ricordare cosa debba intendersi per innovazione. In mancanza di una definizione [...]

L’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti comuni di un edificio e’ tra quelle questioni che genera piu’ contrasti e contenziosi in condominio. Il motivo principale e’ sostanzialmente uno: la scelta dell’impresa esecutrice.
Chi deve incaricare l’appaltatore?
Come sceglierlo?
Esiste una procedura da seguire?
Questi i principali quesiti quando l’ordine del giorno contiene il punto relativo all’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria. [...]

Nello stesso periodo della sentenza sulle tabelle millesimali, un’altra pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la n. 18331 del 6 agosto 2010) ha messo la parola fine ad un ulteriore contrasto interpretativo su una norma fondamentale in materia di liti condominiali, chiarendo i limiti della legittimazione passiva dell’amministratore di condominio. Uscendo dal “legalese”, per dirla piu’ semplicemente, la Cassazione ha precisato quali siano i poteri del rappresentante [...]

Dopo tanta attesa e’ arrivata la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la n. 18477 del 9 agosto 2010) che si esprime inequivocabilmente a favore dell’approvazione e della revisione a maggioranza delle tabelle millesimali conformi ai parametri legislativi. In questi casi, quindi, al contrario di quanto s’è per lungo creduto, non e’ piu’ obbligatoria l’unanimita’ dei consensi.
Sia ben chiaro: non si tratta di una modifica legislativa (com’e’ stato incredibilmente detto) ma di una sentenza. [...]

 La tanto attesa notizia alla fine è arrivata. Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, contrariamente a quello che era l’indirizzo giurisprudenziale fino ad ora dominate, hanno stabilito che per l’approvazione delle tabelle millesimali, conformi ai parametri legali di ripartizione delle spese, non è necessaria l’unanimita’ dei consensi essendo sufficiente l’approvazione a maggioranza. Il testo della sentenza non è ancora [...]

Esistono regole nel nostro ordinamento a tutela della proprieta' privata e del legittimo affidamento del terzo contraente in buona fede. Esistono, pero', regole parallele – speciali, dunque prevalenti – che tutelano la compagine familiare e la buona crescita della prole. Fra queste ultime, la norma contenuta nella legge sul divorzio (e applicabile anche alla separazione personale), l'art. 6 della legge 898/70, che cosi' recita:
“l'abitazione nella casa familiare spetta di preferenza al genitore cui vengono assegnati figli... [...]

Il regolamento condominiale e’ il documento su gestione e conservazione delle parti comuni e le relative norme per la specifica ripartizione delle spese.
E’ obbligatorio nei condomini che contano piu’ di dieci partecipanti.
Ogni condomino puo’ prendere l’iniziativa per la formazione e la revisione del regolamento.
Tale documento e’ validamente approvato se la deliberazione di adozione riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno la meta’ del [...]

Ascoltare la musica nel proprio appartamento ad alto volume e’ sempre e comunque reato. Non importa se farlo comporti disturbo effettivo alle persone; per essere puniti basta che il suono superi la normale tollerabilita’.
Tanto si desume dalla lettura dell’art. 659 del codice penale.
La norma e’ di particolare interesse anche in relazione al condominio degli edifici dove spesso ci si lamenta per i rumori provenienti dagli appartamenti vicini.
In questo caso, mettendo per una volta [...]

 La preoccupazione piu' diffusa fra gli italiani e' quella di subire un furto in casa. Il periodo estivo e' un momento d'oro per i ladri: case vuote, strade deserte, poco traffico e portieri in vacanza favoriscono le visite dei ladri e la successiva disperazione dei cittadini. Come fare per tutelarsi? Molti ricorrono alla corazzatura della porta, cioe' al rinforzo dell'anta o delle ante esistenti, ma non basta perche' una porta non "assicurata" all'intelaiatura offre poca resistenza [...]

Nei condomini con piu’ di quattro partecipanti e’ obbligatorio nominare un amministratore.
Per partecipanti, per quanto possa sembrare banale, e’ utile ricordarlo, s’intendono i proprietari delle unita’ immobiliari ubicate nell’edificio.
Cio’ vuol dire, ad esempio, che in un palazzo di venti unita’ immobiliari in proprieta’ separata a tre soli soggetti non sara’ obbligatorio provvedere alla nomina dell’amministratore, mentre lo sara’ in un fabbricato con cinque unita’ immobiliari in [...]

L’estate porta con sé l’immancabile corsa all’acquisto dei condizionatori. Non v’e’ famiglia che prima o poi non pensa di acquistarne uno. Non smettono di creare dibattito le riflessioni, sempre attuali ed importanti, legate al consumo d’energia ed agli effetti negativi dell’uso di questo genere d’impianto.
Quando si parla d’installazione in un’unita’ immobiliare ubicata in condominio, tuttavia, pare necessario soffermarsi anche su alcune questioni piu’ strettamente connesse con l’edificio [...]

Ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono di proprieta’ comune, tra le altre cose “i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”.
Per costante giurisprudenza il cortile condominiale tecnicamente, “e’ l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu’ edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti". Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel [...]

La sentenza 15 aprile 2010 n. 9084 della Corte di Cassazione offre lo spunto per tornare a parlare del lastrico solare, dell’imputazione delle responsabilita’ concernenti i danni da esso provenienti e di conseguenza del regime di ripartizione delle spese.
Innanzitutto va detto che il lastrico (o i lastrici) sono cose che debbono essere considerate di proprieta’ comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. Cio’ vuol dire che salvo diversa disposizione contrattuale questa parte dell’edificio sara’ in comproprieta’ tra tutti [...]

Una recentissima sentenza del Tribunale di Novara, la n. 439 del 29 aprile 2010, s’inserisce nel sempre aperto dibattito sulla condominialita’ dei balconi.
La pronuncia, in primis, conferma quello che deve considerarsi il consolidato orientamento della Corte di Cassazione in materia di individuazione delle parti comuni e di quelle di proprieta’ esclusiva di un balcone, ed al contempo aggiunge un qualcosa di nuovo che lascia piu’ d’una perplessita’.
Trattandosi di una sentenza resa da un giudice di merito, sicuramente [...]

Affrontare una causa, per un condominio vuol dire sostanzialmente promuovere o resistere ad una lite per vedere accolta una propria richiesta o per sentire respinta quella della controparte.
Per fare alcuni esempi:
- l’azione promossa dal condominio contro l’appaltatore che mira ad ottenere il risarcimento per il danno da difetti di costruzione,
- l’azione contro l’assicurazione per il pagamento dell’indennizzo previsto dalla polizza,
- l’azione del terzo o del singolo condominio contro la compagine condominiale [...]

Il d.lgs n. 28 del 4 marzo 2010 detta norme in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali.
Si tratta di un provvedimento finalizzato, sostanzialmente, alla deflazione del carico giudiziario che, come abbiamo avuto modo di evidenziare in diverse circostanze, non passa esente da critiche (*) (**).
Per quanto espressamente sancito dall’art. 5, primo comma, d.lgs n. 28/10 il tentativo obbligatorio di conciliazione riguarda anche le questioni [...]

 Il Tribunale di Bari, con la sentenza 967 del 17 marzo 2010, conferma quello che e’ un consolidato orientamento giurisprudenziale: l’amministratore uscente (dimissionario o revocato) e’ obbligato a restituire la documentazione condominiale e la cassa in suo possesso; se dal ritardo ne consegue un danno, il condominio, che ne’ puo’ dare prova, e’ legittimato a chiedere il risarcimento.
Secondo il giudice, infatti, ”l'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto [...]

L’amministratore, in virtu’ del suo ruolo di legale rappresentante dei condomini, e’ a conoscenza e conserva una serie di dati utili all’identificazione dei singoli comproprietari (dati anagrafici, quote millesimali, numeri telefonici).
Sovente il Garante per la protezione dei dati personali (il cosi’ detto Garante per la privacy) e’ chiamato a pronunciarsi in relazione alla violazione delle norme poste a tutela dei dati personali occorsa per motivi attinenti alla gestione di un condominio.
In quest’ottica, pertanto, [...]

E’ usuale effettuare interventi di manutenzione sulle parti comuni di un edificio in condominio.
Molto spesso, per intervenire su tali parti, e’ necessario accedere alle proprieta’ esclusive dei singoli condomini.
L’esempio, piu’ classico e ricorrente nella prassi quotidiana, e’ quello che vede la necessita’ di montare i ponteggi nel giardino di pertinenza esclusiva di un comproprietario per poter effettuare dei lavori sulla facciata.
Solitamente il condomino interessato “storce [...]

  Il Tar del Lazio, con sentenza n. 5413 del 1 aprile 2010, ha annullato il d.m. 23 luglio 2009 n. 108 relativo alla sicurezza degli ascensori. In sostanza i proprietari d’impianti d’ascensore installati prima del 30 giugno 1999 avrebbero dovuto adeguarsi alle norme tecniche UNI – EN 81/80. Il provvedimento era stato fortemente criticato perche’ il suo intero costo (stimato da Confedilizia in circa 6 miliardi di euro) sarebbe ricaduto interamente sulle famiglie. Da qui il ricorso [...]

 La Corte di Cassazione e’ tornata ha pronunciarsi in materia di tabelle millesimali e, piu’ nello specifico, di revisione di quelle esistenti.
La sentenza n. 3001 del 10 febbraio 2010 pone limiti ben precisi per revisione ed eventuale aggiornamento di questo strumento di ripartizione delle spese condominiali.
Prima di addentrarci nell’analisi della pronuncia della Suprema Corte, e’ necessario un breve excursus su funzione e modalita’ di approvazione e revisione delle [...]

 Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 642 del 23 febbraio 2010, ribadisce che in materia di forma dell’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio la legge non pone vincoli.
Cio’ vuol dire che, in assenza di particolari disposizioni del regolamento di condominio, l’avviso d’indizione dell’assemblea potra’ essere comunicato in qualunque modo, anche oralmente. Unico limite: si deve essere in grado di dimostrare che il condomino sia stato avvisato nei termini fissati dalla legge (almeno 5 giorni prima dell’adunanza).
La [...]

Le problematiche relative ai balconi di pertinenza degli appartamenti ubicati in condominio e' tra quelle che genera piu' incertezze interpretative e di conseguenza piu' contrasti.
Due i problemi alla base:
a) la proprieta' dei balconi;
b) la ripartizione delle spese necessarie per gli interventi manutentivi.
Partiamo dalla prima delle due questioni.
L'art. 1117 del codice civile elenca una serie di parti ed impianti dell'edificio che, salvo diversa disposizione del titolo (ossia dell'atto [...]

E' usuale trovarsi dinanzi a richieste di pagamento da parte dell'amministratore di condominio e non sapere cosa fare se le si ritengono illegittime. Il da farsi varia a seconda del titolo di pagamento.
Per le somme che vengono richieste in virtu' rendiconto consuntivo, o preventivo, l'unica possibilita' per evitare di pagarle e' non approvare, in sede assembleare, la spesa inserita nel conto di gestione e impugnare successivamente la deliberazione, qualora la stessa sia stata autorizzata.
La contestazione del [...]

Il Tribunale di Salerno, con una sentenza del 30 gennaio 2010 relativa alle modalita' di contestazione delle delibere condominiali, torna ad occuparsi delle conseguenze nel caso di errore nella scelta del mezzo d’impugnazione o di opposizione tardiva.
Non e' raro sentir dire che si ci e' opposti ad una delibera condominiale inviando una raccomandata all’amministratore.
Il Tribnale di Salerno ribadisce, contrariamente a quanto appena detto, che l’unico modo d’impugnare una deliberazione condominiale e' il [...]

Il primo comma dell'art. 1102 del codice civile si occupa di disciplinare l'uso della cosa comune.
Si tratta di una disposizione che disciplina la comunione in generale ma che, in virtu’ del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c., e' applicabile anche in materia di condominio negli edifici.
Che cosa dice questa norma?
Recita l'art. 1102 c.c.:
“Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il [...]

In molti palazzi di nuova costruzione, o anche in quelli gia’ esistenti, sorge la necessita’ di provvedere alla nomina dell’amministratore.
Per i condomini con piu’ di quattro partecipanti (cioe’ con almeno 5 diversi proprietari di altrettante unita’ immobiliari) questa necessità e’ un obbligo imposto dalla legge (art. 1129 c.c.).
Che cosa fare?
La competenza per la nomina spetta all’assemblea. Ogni condomino potra’ prendere l’iniziativa di convocare [...]

Recita l'art. 1122 c.c.: “Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprieta', non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio”.
La norma, in sostanza, disciplina cio' che ogni condomino puo' fare nella propria unita' immobiliare e quando le opere eseguite debbano ritenersi illegittime.
Una precisazione e' obbligatoria.
A livello condominiale, fatta salva la presenza di particolari disposizioni contenute nel regolamento condominiale di origine [...]

Secondo l'ultimo rapporto Censis-Anaci del 2009, nell'ambito delle cosiddette cause condominiali, le azioni relative al recupero crediti per la morosita' dei condomini occupano il primo posto.
Non e' raro sentire dire che l'amministratore abbia fatto notificare un decreto ingiuntivo o che sia in corso un'azione esecutiva che abbia comportato il pignoramento di beni del condomino.
Quando l'ingiunzione di pagamento degli oneri condominiali e' legittima, quali sono le conseguenze per il condomino e quando lo stesso puo' opporsi?
Il [...]

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 26751 del 18 dicembre 2009, torna ad occuparsi dei danni provocati a terzi (o agli stessi condomini) dalle parti comuni. In questo caso si trattava del danno subito da una persona a causa della caduta da una motocicletta provocata dalle cattive condizioni di una strada condominiale.
La pronuncia e' importante sotto due punti di vista:
- ribadisce che il condominio, quale responsabile dei beni comuni, risponde dei danni che provengano dagli stessi;
- afferma che si tratta di [...]

La legge disciplina la comunione in generale ed anche il condominio negli edifici, quale forma particolare di comunione.
Non e' raro imbattersi in situazioni nelle quali sorga il dubbio sulla disciplina applicabile.
Fino al 2006 (anno in cui le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno pronunciato la sentenza n. 2046), ad esempio, era dubbio se ai c.d. condomini minimi (quelli con due soli partecipanti) fosse applicabile la disciplina della comunione o quella del condominio.
Il passaggio centrale della sentenza evidenzia [...]

Ogni anno, il 20 gennaio, scade il termine per presentare l'autodenuncia di occupazione o detenzione dell'unita' immobiliare ai fini del calcolo della tassa sui rifiuti (Tarsu). La denuncia deve essere presentata non solo quando l'occupazione dell'immobile sia iniziata ex novo l'anno precedente (c.d. denuncia di occupazione) ma anche quando, nel corso di quell'anno, si siano verificati eventi idonei a modificare l'importo della Tarsu (c.d. denuncia di variazione); si pensi all'aumento del numero [...]

Ogni discussione, in sede di riunione dei condomini si chiude con una votazione.
Ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1136 c.c. "Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore".
In sostanza, ogni decisione adottata dall'assise condominiale deve essere trascritta nel cosi' detto verbale d'assemblea che l'amministratore deve conservare e consegnare al suo successore nel caso di revoca o dimissioni.
Nel trascrivere la decisione adottata e' necessario rispettare [...]

 E' da oggi online sul sito Internet dell'associazione il nuovo canale “Aduc Immobili - Condominio, affitto, proprieta': diritti e doveri”.
Cos'e', cosa fa, come ti aiuta
La casa, in affitto o di proprieta', presenta problematiche diverse: tasse, agevolazioni fiscali, adempimenti vari. E' importante conoscere le normative che le regolano.

I PROPRI DIRITTI
Proprietari, inquilini, usufruttuari e' bene che abbiano consapevolezza degli aspetti giuridici, fiscali e tecnici:
- obblighi delle agenzie immobiliari incaricate [...]

Vivere in condominio comporta spesso l'esborso di notevoli somme di denaro per la gestione e manutenzione delle cose comuni. In molte circostanze si ha la sensazione che si stia pagando piu' del dovuto o che, comunque, le spese, rispetto a quanto prospettato in preventivo, siano notevolmente aumentate tanto nella loro consistenza, quanto nel numero. La frenesia del vivere quotidiano e la cronica mancanza di tempo prendono il sopravvento sulla necessita' di accertarsi della normalita' della situazione. Tale verifica dovrebbe passare [...]

Il condominio non e' esente dal problema della lunghezza dei processi.
Molto spesso, al contrario, le cause sono cosi' lunghe che cambiano i proprietari degli appartamenti con il contenzioso ancora in atto.
Le convenzioni internazionali, stipulate anche dall'Italia, riconoscono ai cittadini il diritto ad un processo, civile o penale, che debba concludersi in tempi ragionevoli.
Che cosa succede se cio' non accade?
Il cittadino, parte del processo, puo' chiedere allo Stato Italiano un indennizzo [...]

Chi si e' occupato da tempo di diritti degli stranieri e di pratiche relative alle concessioni di carte di soggiorno e ricongiungimenti familiare, sapra' esattamente che cos'e' l'Idoneita' alloggiativa. Ma chi, invece e' estraneo alla materia, e ci auguriamo che molti siano interessati anche se non coinvolti in proprio nelle vicende dell'immigrazione, potrebbero non capire.
Il nuovo testo dell'art. 29 comma 3 prevede che "lo straniero che richiede il ricongiungimento deve dimostrare la disponibilita' di un alloggio conforme ai requisiti [...]

 E' vietato ai proprietari degli appartamenti, nonche' ai conduttori degli stessi, possedere animali.
E' usuale trovare nei regolamenti di condominio clausole simili.
La questione e' di fondamentale importanza e spesso genera contenziosi che riguardano la legittimita' di tali clausole.
Vale la pena capire se e quando queste norme possano essere considerate legittime e che cosa fare se non lo sono.
Innanzitutto bisogna distinguere tra regolamenti condominiali di natura contrattuale e regolamenti [...]

Se hai un padrone di casa che, non avendone diritto, ti vuol buttar fuori di casa, non hai piu' il diritto all'acqua corrente. Accade a Firenze, dove un'ente statale (l'Agenzia del demanio, proprietaria dell'immobile) e la societa' a maggioranza pubblica che ha il monopolio del servizio idrico (Publiacqua), fanno si' che un inquilino, un ex maresciallo sessantenne, viva l'incubo del taglio dell'acqua. Cosa gia' concretizzatosi nella primavera scorsa.
I fatti. L'Agenzia del demanio acquisisce la [...]

E’ usuale che il regolamento di condominio contenga delle limitazioni alle facoltà d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Si pensi al divieto di possedere cani o gatti, a quello di adibire il locale a circolo ricreativo o ad attività ristorativa o ancora, più in generale, al divieto di utilizzo dell’unità immobiliari in modo tale da recare disturbo alla tranquillità delle persone.
E’ lecito tutto questo?
La Cassazione, con la sentenza n. 20237 del 18 settembre 2009, [...]

L'Abi ha preannunciato che a gennaio sara' operativa la possibilita' di sospendere il pagamento del mutuo immobiliare per coloro che hanno difficolta' economiche (*).
Ne siamo lieti e prendiamo atto che l'Abi ha piu' potere in materia del ministero dell'Economia. Infatti e' una disposizione che avrebbe dovuto essere resa attiva fin dal 2008, quando in Finanziaria fu inserita questa possibilita' e demandato lo specifico ministero di Giulio Tremonti a darne attuazione... attuazione che non e' mai arrivata. Anzi sono continuate le iniziative [...]

L’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. recita: “Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”.
Le decisioni dell’assemblea, in sostanza, devono essere messe nero su bianco. Una deliberazione presa dall’assemblea ma non trascritta, non e' valida. Una simile decisione sarebbe nulla in quanto priva degli elementi essenziali.
Il documento sul quale e' riportato lo svolgimento e la deliberazione dell’assise e' chiamato verbale dell’assemblea.
Appurata, [...]

Spesso ci si chiede se il concetto di conflitto d’interessi trovi applicazione anche in campo condominiale. Le disposizioni di legge, dettate in materia di condominio negli edifici, non disciplinano tale questione. Una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 18192 del 10 agosto 2009, torna ad affrontare l’argomento ribadendo quello che è l’orientamento giurisprudenziale predominante.
Vale la pena, quindi, capire:
a) che cosa si debba intendere per conflitto d’interessi;
b) [...]

All'indomani dell'entrata in vigore delle norme contenute nel pacchetto sicurezza, il ministero dell'Interno ha emanato due circolare per chiarire agli operatori le linee guida sul come operare nei confronti di quegli stranieri che, trovandosi coinvolti e travolti dalle nuove disposizioni, intendano vivere in Italia, sposarsi, risiedere e ricongiungersi ai propri parenti nel nostro territorio.
 
Con una prima circolare, emanata il 7 agosto scorso, si affrontano le imponenti modifiche [...]

Il primo settembre 2009 è entrato in vigore il c.d. decreto ascensori (d.m. 108/09). Si tratta di un provvedimento emanato, lo scorso 23 luglio, dal Ministro per lo sviluppo economico Claudio Scajola, per la messa in sicurezza degli impianti installati prima del 24 giugno 2009.
Vale la pena capire che cosa cambia e quali saranno i riflessi di questo decreto in relazione ai costi da sopportare ed alle responsabilità in cui si può incorrere.
La normativa vigente in materia, ossia il dpr 162/99, disciplina la conformità alle [...]

Nell'articolo del 1 aprile 2009 (clicca qui) avevamo parlato dell'ordinanza di remissione alle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (la n. 2568/09) relativa alla questione dei quorum  necessari per l'approvazione delle tabelle millesimali. A distanza di pochi mesi il Tribunale di Benevento (con ordinanza datata 23 giugno 2009), nelle more della soluzione della disputa da parte della Cassazione torna ad occuparsi della problematica dell'approvazione delle tabelle millesimali. Ricordiamo che la funzione principale delle tabelle e' di consentire la ripartizione delle spese tra i vari [...]

Capita spesso di dover constatare che in alcuni complessi immobiliari vi siano problemi strutturali. Succede altrettanto spesso che non si riesca a dare soluzione a questi problemi, anzi il passare del tempo e l’immobilismo operativo aggravano la situazione minacciando scenari quanto meno foschi. All’ordinamento giuridico italiano non e’ indifferente questo stato di cose. Il codice penale reagisce sanzionando quelle ipotesi che, partendo da una semplice trascuratezza dell’immobile, possano comportare pericolo per la pubblica incolumita'. E’ il caso dell’art. 677 c.p. (Omissione di lavori [...]

L'ordine del giorno di un'assemblea di condominio non e' altro che l'elenco degli argomenti che si andranno a discutere in sede di riunione.
Chi decide su quali argomenti vertera' assemblea? Come si puo' fare per ottenere che siano inseriti nell'ordine del giorno dei temi che si ritiene necessario discutere?
Sono domande ricorrenti cui spesso sono sottese legittime necessita' dei condomini in relazione alla gestione del condominio. Per rispondere compiutamente e' utile differenziare la scelta dell'ordine del giorno nel caso di assemblea ordinaria da quella fatta per l'assemblea straordinaria.
Vediamo [...]

La necessita' di riparare il lastrico solare ha degli intuibili riflessi in materia di ripartizione delle spese relative all'attivita' manutentiva. In particolare, la disciplina dell'uso del lastrico incide sui criteri di ripartizione delle spese.
Cosi' se il lastrico solare e' in uso esclusivo ad uno o piu' condomini, la ripartizione delle spese dovra' essere effettuata sulla base dell'art. 1126 c.c. che recita: “quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e' comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle [...]

In una recente sentenza la Cassazione (n. 7057 del 2009) si e' occupata della modalita' di determinazione del compenso dell'amministratore e del rapporto tra preventivo e verbale di assemblea. Vediamo come e perche'.
Prima di tutto occorre chiarire se ed in che modo si determina la retribuzione del professionista. Nei condomini con piu' di quattro partecipanti l'assemblea deve nominare un amministratore. Per la sua nomina (nonche' per la conferma e la revoca) sono necessari 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea. Se l'assemblea non provvede, la nomina puo' essere fatta [...]

Una recente sentenza della Cassazione (n. 6435 del 2009) affronta la questione della ripartizione di responsabilita' nel caso di furti in appartamento commessi sfruttando la presenza di ponteggi per lavori di manutenzione.
A parte la naturale, e scontata, responsabilita' penale del ladro, in diverse occasioni si e' posto il problema di verificare le eventuali responsabilita' civili ed il loro riparto. Sostanzialmente i soggetti cui puo' essere rimproverato di aver “agevolato” la commissione del reato sono due: la ditta appaltatrice ed il condominio.
Cio' che puo' essere contestato a queste [...]

In molti condomini alla figura dell'amministratore si affianca quella del consiglio dei condomini. Si tratta di un "organo" con funzioni consultive e di controllo.
Nessuna disposizione di legge disciplina composizione, modalita' di elezione, durata e funzionamento del consiglio dei condomini. Una cosa e' certa: in nessun modo, nemmeno per mezzo di una disposizione contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, possono essere demandati al consiglio compiti propri dell'amministratore e/o dell'assemblea. Nonostante cio' il ruolo di questo collegio puo' risultare utile per una gestione piu' [...]

L'art. 1118, secondo comma, c.c. recita: "Il condomino non puo', rinunziando al diritto sulle cose anzidette (le cose comuni n.d.A.) sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione".
Nel condominio, quindi, una cosa e' chiara: visto lo stretto nesso funzionale esistente tra le cose comuni e le parti di proprieta' esclusiva, il condomino non puo' rinunziarvi per non pagarne le spese.
Per assurdo si pensi al condomino che dica di voler rinunziare alle scale per non pagare le spese: cio' solo a dirlo sembra impossibile.
Esistono, tuttavia, dei casi, tutt'altro che infrequenti, in [...]

Il normale criterio di ripartizione delle spese elencate nel primo comma dell'art. 1123 c.c. "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione", e' quello della proporzionalita' espressa dalla tabella millesimali di proprieta'.
Un esempio delle spese che si ripartiscono in base al citato articolo chiarira' le idee. Se l'amministratore [...]

Poco meno di due mesi fa la seconda sezione della Corte di Cassazione ha rimesso una causa al Primo Presidente affinche' questo valuti la possibilita' di rimettere il giudizio alle Sezioni Unite. Queste hanno il compito di risolvere quei contrasti interpretativi che sorgono tra le sezioni semplici della stessa Corte.
In questo caso il contrasto riguarda l’approvazione delle tabelle millesimali da parte dell’assemblea di condominio. Come gia' detto in un articolo precedente (vedi clicca qui) e' dubbio se le tabelle millesimali possano essere adottate dall’assemblea con la semplice votazione [...]

Ci viene chiesto molto di frequente quale sia il regime a cui e' sottoposta la documentazione condominiale. Per rispondere correttamente bisogna distinguere il tipo di documentazione. Infatti, a diverse tipologie di documenti corrispondono diversi riferimenti normativi. In realta' la scarsita' di norme in materia rende difficile una catalogazione precisa dei documenti condominiali, cosicche' spesso e' stato importante il ruolo della Suprema Corte di Cassazione per supplire a queste mancanze legislative.

Partiamo dai documenti piu' semplici ed elementari,
quelli che, in sostanza, tracciano la [...]

Prendiamo spunto da diverse richieste che spesso giungono tramite la sezione SOS on-line per parlare dei criteri di ripartizione delle spese derivanti dalle bollette dell'acqua in condominio.
Innanzitutto occorre sottolineare la lacunosita' del codice civile che non contiene alcuna disposizione relativa alla ripartizione delle spese per il consumo d'acqua.
La prima cosa da fare e' vedere se il regolamento di condominio contenga una disposizione al riguardo. Puo' accadere, infatti, che il regolamento imponga la suddivisione in parti uguali o quella in base ai componenti del nucleo familiare, ecc. [...]

Art.9 (legge n. 392 del 1978 – c.d. legge sull'equo canone)
Oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il [...]

E' nota comune sentir dire che e' stato leso il decoro architettonico allorquando un condomino intervenga sulle parti comuni per delle modifiche funzionali alla sua proprieta'. Allo stesso modo si tira in ballo il decoro architettonico quando l'assemblea, nella deliberazione di lavori di manutenzione, decide modifiche alle parti comuni (es. cambio del colore del prospetto, modifiche dell'androne o della pitturazione delle scale, ecc.). E' chiaro che in assenza di una definizione legislativa di decoro architettonico e' piu' difficile capire cosa sia e se, e quando, possa ritenersi leso. Questo e' [...]

Accade spesso che di fronte a una delibera ingiusta qualche condomino ritenga opportuno ricorrere all’Autorita’ Giudiziaria. Si premette che quando si parla di impugnazione di delibera lo si fa per comodita’ discorsiva: infatti, e’ ben possibile impugnare una deliberazione assembleare non nella sua interezza, ma con riferimento a un singolo punto che si considera illegittimo, considerando di per se’ valida la restante parte. Molto spesso sono oggetto d’impugnazione le delibere concernenti lavori condominiali di notevole entita', diverse volte la decisione assembleare contestata riguarda [...]

Spesso chi acquista una casa in condominio si trova nell’incertezza di non sapere se l’immobile che sta andando a comperare sia libero da debiti, o da altri oneri particolarmente gravosi. Tra questi, due su tutti: le morosita’ e gli eventuali lavori (e relative spese) gia’ deliberati e mai eseguiti o in corso d’opera. E’ evidente che si tratta di due incognite che sovente possono fare oscillare il prezzo del bene. Di conseguenza sarebbe utile poter visionare tutte le carte e la situazione contabile del venditore prima dell’acquisto. Cio’, pero’, non basta a tutelare l’acquirente, [...]

Comunemente, quando si parla di condomino si intende semplicemente indicare chi vive in un condominio, senza andare a indagare a che titolo abbia a disposizione quell'appartamento. A livello giuridico, invece, riferendosi al condomino si attribuisce questa qualita' esclusivamente al proprietario dell'unita' immobiliare posta nel condominio. La differenza non e' di poco conto. Chi e' il proprietario esercita una serie di poteri ed e', di conseguenza, destinatario di una serie di obblighi (es. partecipazione e diritto di voto all'assemblea, pagamento delle quote condominiali, ecc.).
Il proprietario [...]

Lo stato dell'arte
al momento e' sostanzialmente questo: stando alle disposizioni di legge in vigore dal 1967, con la legge n. 765 (c.d. legge ponte), in ogni condominio deve esserci un numero minimo di parcheggi sulla base di parametrazioni fatte in relazione alla cubatura della costruzione.
Una premessa
Prima di intraprendere qualsiasi discorso o descrizione con riferimento ai parcheggi condominiali, pero', una premessa e' d'obbligo. Tra gli argomenti che attengono al condominio, quello del parcheggio e' uno dei piu' controversi e discussi. In questa rubrica si usa spesso la parola controverso; [...]

Nell'ambito della vita condominiale, le quote di spesa sono croce e delizia di ogni assemblea ma anche del vivere quotidiano: a volte troppo alte, a volte poco chiare… sempre indesiderate!!!
In diverse occasioni, di fronte ad una situazione condominiale mal gestita ed in mancanza di segnali di cambiamento, molte persone pensano che per tutelarsi si possa sospendere il pagamento della propria quota. E' importante evidenziare come un fatto del genere non sia possibile e che, una volta attuato, esponga il condomino "ribelle" al rischio di vedersi notificare, con buona possibilita' di ritrovarsi [...]

Dopo l’impianto di riscaldamento centralizzato, un altro bene comune che e' spesso oggetto di attenzione delle assemblee condominiali e' l’ascensore. Puo’ essere oggetto di analisi sotto diversi punti di vista, i piu’ importanti dei quali sono: proprieta’, installazione e manutenzione. Analizziamone contenuto e significato per comprendere come possiamo affrontare con maggiore consapevolezza le relative tematiche.
Innanzitutto dobbiamo chiederci di chi sia il proprietario dell’ascensore. A tal fine ci giunge in aiuto il codice civile, che all’art. 1117 ricomprende l’ascensore tra [...]

Avvicinandosi l’inverno nel nostro condominio non tardera' la necessita' di ri-attivare l’impianto di riscaldamento. Ancora molti immobili condominiali, in Italia, usufruiscono di un impianto centralizzato. In questo articolo cercheremo di chiarire in modo semplice e lineare che cos’e' un impianto centralizzato, come deve essere utilizzato, come si suddividono le spese che lo interessano e come e se e' possibile dismetterlo e/o distaccarsi.
Una premessa e' d’obbligo. Quella della gestione ed utilizzo dell’impianto di riscaldamento e' una materia che ha dato vita ad un elevato numero [...]

I fattori climatici, la tipologia di costruzione, i fatti dell'uomo, la normale usura, ecc. sono fattori che spesso incidono sui nostri immobili a tal punto da richiedere degli interventi manutentivi. Frequentemente, nelle assemblee dei condomini si discute del punto all'ordine del giorno: manutenzione straordinaria, discussione e deliberazioni conseguenti.
Prima di passare all'analisi delle corrette modalita' di deliberazione dei detti interventi in ambito assembleare e dei poteri dell'amministratore, e' opportuno distinguere le due tipologie di interventi manutentivi cui puo' essere sottoposto [...]

Alla fine del mese di luglio la Cassazione ha emesso una sentenza (la numero 31596 del 2008) che, complice il periodo vacanziero alle porte, non ha sollevato piu' di tanto clamore. Se questa stessa sentenza fosse stata emessa in un altro periodo dell'anno, sarebbe stata la classica notizia dal titolo forte per giornali e telegiornali (o forse lo e' stata ma in pochi ad agosto guardano la TV) con titoli del tipo "Se l'amministratore non si comporta bene potete mandarlo a quel paese!" o ancora "Lecito insultare l'amministratore di condominio!" . Se cosi' non e' stato, meglio, altrimenti prima di [...]

 Il presidente della Commissione Giustizia del Senato, Francesco Nitto Palma, ha dichiarato che intende presentare una proposta di legge per il condono edilizio che, soprattutto, interessera' le 129mila case abusive della regione [...]

 Nei giorni passati diversi professionisti si sono rivolti ai nostri sportelli per avere informazioni sulle modalità per presentare i ricorsi sulla questione del classamento catastale.. Dottori commercialisti, ragionieri, consulenti [...]

 2 miliardi. E' il costo della miriade di enti, agenzie e societa' regionali, ben 75, che nell'attivita' si sovrappongono tra loro e con la Regione, complicando gli iter burocratici, rendendo cosi' un disservizio al cittadino. La [...]

 Questa mattina abbiamo depositato i primi ricorsi contro gli avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate). Avevamo chiesto a quel ramo dell’amministrazione finanziaria di ritirare [...]

 In materia di revisione del classamento catastale l’attenzione dei più sembra soffermarsi sulla frenetica attività di proposizione dei ricorsi, ma c’è un aspetto che merita di essere sottolineato e che lascia più di [...]

  La questione della revisione del classamento catastale delle unità immobiliari e dell’innalzamento delle relative rendite continua a tenere banco. La confusione in materia è tanta, sia per la pessima gestione da parte dell’Agenzia [...]

  Inizia il freddo ed e' il momento di pensare al riscaldamento e, come tutti gli anni, si ripropone la vessata questio: meglio un riscaldamento centralizzato o individuale? La risposta e' semplice: dipende dalle esigenze del [...]

CI SCUSIAMO PER IL MANCATO AGGIORNAMENTO DELLE INFORMAZIONI E DEI SERVIZI.
OGGI 6 DICEMBRE E' MANCATO PER TUTTO IL GIORNO IL SERVIZIO DI COLLEGAMENTO ALLA RETE DA PARTE DEL NOSTRO PROVIDER: UN PROBLEMA TECNICO CHE HA COINVOLTO CENTINAIA DI UTENTI DELLA CITTA' DI FIRENZE

 Il maltempo di questi giorni ha creato e continua a causare danni a molti immobili. Non solamente i casi tristemente noti di Genova, Messina, ecc. ma una serie di piccole situazioni in cui le abitazioni hanno subito danneggiamenti [...]

 Inizia il freddo ed e' il momento di pensare al riscaldamento e, come tutti gli anni, si ripropone la vessata questio: meglio un riscaldamento centralizzato o individuale? La risposta e' semplice: dipende dalle esigenze del [...]