Il codice civile prescrive l'obbligatorieta' della nomina di un amministratore quando i condomini sono piu' di quattro. Per condomini si intendono coloro i quali siano proprietari di un appartamento; cosi' in uno stabile con 6 appartamenti ma con solo 3 proprietari non e' obbligatoria la nomina di un amministratore. Non obbligatoria ma pur sempre possibile. In effetti la figura dell'amministratore di condominio va ad interagire anche con grosse realta' immobiliari quando sono di proprieta' di un unico soggetto. In questo caso e' piu' corretto parlare di amministratore di immobili o gestore di patrimonio immobiliare.
Organo deputato alla nomina dell'amministratore e' l'assemblea. Il quorum richiesto per il conferimento dell'incarico all'amministratore e' dato dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. In mancanza della nomina da parte dell'assemblea ogni condomino puo' ricorrere dinanzi all'Autorita' giudiziaria per ottenere la nomina di un amministratore giudiziario (art. 1129 c.c.).
L'amministratore dura in carica 1 anno (si intende un anno solare a decorrere dal momento della nomina) e puo' essere revocato in qualsiasi momento. Per l'opera prestata l'amministratore ha diritto al compenso. Ad oggi non esiste alcuna normativa che disciplini i requisiti per l'esercizio della professione di amministratore. Si tratta di una grossa mancanza normativa che produce gravi danni nel settore. Non e' azzardato auspicare che, vista la complessita' e la multidisciplinarieta' della casistica trattata nello svolgimento della professione, si possa arrivare alla conclusione che l'amministrazione condominiale debba essere equiparata ad una professione intellettuale. Allo stato attuale chiunque puo' esercitare questa professione. In Italia si contano all'incirca 150.000 amministratori, dei quali 40.000 svolgono l'attivita' in modo continuativo ed organizzato. Cio' significa che la maggioranza dei condomini oggi preferisce ancora l'amministratore c.d. interno (o "fai da te"). In questo caso in molti palazzi per risparmiare si preferisce dare l'incarico ad uno dei proprietari –o a tutti a turnazione annuale- che si occupa di riscuotere le somme, cambiare le lampadine e svolgere tutte quelle mansioni che sono svolte da ditte del settore quando la gestione e' affidata all'esterno. Il fatto di per se' non ha nessun rilievo negativo -a parte svilire la professione e chiudere grosse fette mercato a imprese che operano soprattutto nell'ambito dei servizi– se il condomino che prende in carico l'amministrazione del palazzo ha le competenze necessarie. Se, invece, come spesso accade, l'amministratore interno e' il pensionato di turno o quello che ha piu' tempo per dedicarsi alle faccende condominiali, sono evidenti i rischi cui il condominio va incontro. Spesso, infatti, chi amministra in questo modo non e' a conoscenza degli obblighi, degli adempimenti e delle attivita' -collaterali a quelle "classiche"- che un amministratore deve svolgere. La cosa piu' deprimente e' che non sempre rivolgendosi all'esterno la situazione migliora, anzi non e' raro sentir dire che in qualche condominio si e' verificato un ammanco di cassa di qualche migliaio di euro…
La domanda sorge spontanea: che fare? Nella scelta di un amministratore sarebbe innanzitutto utile sapere se lo stesso e' iscritto a un'associazione di categoria. Cio' non e' garanzia assoluta di qualita', tuttavia molte associazioni svolgono, seriamente, un ruolo importante che, considerata l'atavica lentezza del nostro legislatore nel riformare la materia, e' quanto meno un filtro all'indiscriminato e selvaggio mercato di questa professione. In secondo luogo e' buona norma "prendere informazioni" (in modo lecito, s'intende) sul futuro amministratore. Trattandosi di un rapporto di mandato, basato quindi sulla fiducia reciproca, e' sempre meglio sapere quanto piu' e' possibile sul conto di chi ci amministra. In ultima battuta, visto che la giurisprudenza della Cassazione si e' orientata nel senso di ammettere che amministratore di condominio possa essere anche una societa' di capitali (Cass. 22840 del 2006), e' bene sapere chi sono i soci e le relative qualifiche e competenze.
Una volta nominato ed in carica l'amministratore deve adempiere una serie di compiti, tra i quali quelli elencati dall'art. 1130 c.c., cioe':
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere conto della sua gestione.
In ogni momento in cui lo si ritiene utile, l'amministratore puo' essere sostituito. Per fare cio' e' necessario richiedere la convocazione di un'assemblea per la sostituzione dell'amministratore. In base all'articolo 1129 II comma, puo' essere revocato dall'Autorita' Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino se per due anni di seguito non presenta il conto della gestione, se non ha informato tempestivamente l'assemblea di questioni e contenziosi esorbitanti nelle sue attribuzioni e si vi sono gravi sospetti di irregolarita'.