La riforma del condominio (Legge n.220/2012) ha integrato e definito, con norme ad hoc, la disciplina che investe i doveri dell'amministratore di condominio il quale, all'accettazione della nomina, assume espressamente su di sé responsabilità correlate ai medesimi ed afferenti alla sua funzione gestoria.
Il presupposto della responsabilità dell'amministratore è indubbiamente riconducibile agli adempimenti di cui è onerato ed ai quali è tenuto a rispondere con la diligenza professionale connaturata alla natura della sua attività.

La vertenza portata avanti al Tribunale di Roma (sentenza n.6092/2023) rappresenta un caso pratico, di certo interesse, per una disamina compiuta sul tema nell'ipotesi in cui l'amministratore abbia commesso irregolarità di gravità tale da poter comportarne la revoca, non solo con delibera dell'assemblea, ma anche giudiziale, come in appresso illustrato.

Prima di entrare nel merito della controversia de qua, è confacente rammentare che, in linea generale, la novella sul condominio ha introdotto previsioni che operano principalmente sugli obblighi di informativa e trasparenza a cui è tenuto l'amministratore i quali devono essere osservati ed attuati dal medesimo nello svolgimento del suo incarico.

Sul punto, emerge ictu oculi come la ratio delle disposizioni sia atta e propedeutica a garantire una agevole verifica della correttezza della sua prestazione da parte dei condomini.

A titolo meramente esemplificativo, è sufficiente pensare all'onere di cui all'art. 1129, II comma, c.c. relativo alla comunicazione dei dati anagrafici e professionali da parte dell'amministratore, compresa la sede della sua attività, ove dovranno essere conservati i registri inerenti l'anagrafe condominiale, i verbali delle assemblee, i rendiconti e documenti fiscali e contabili, quale luogo in cui i condomini hanno diritto di accedere per richiederne la consultazione ed anche estrarne copia, previa richiesta.

Al contempo, sull'amministratore grava l'incombente di presentare, contestualmente alla sua nomina, il preventivo delle sue competenze (art. 1129, comma XIII, c.c.), unitamente a quello di aprire un conto corrente intestato al condominio o, se esistente, effettuare sullo stesso tutti i movimenti, tanto per i pagamenti a terzi quanto per il ricevimento di tutti i versamenti effettuati dai condomini ed in favore di medesimi (es. rimborsi assicurativi), con correlata facoltà di quest'ultimi di poter prendere visione e chiedere copia degli estratti conto (art. 1129, comma VII, c.c.).

Infine, per quanto concerne la durata dell'incarico, la normativa vigente prevede una durata annuale, rinnovata per pari periodo se non interviene una revoca dell'assemblea.

È palese che, se da un lato, ad oggi, sono stati cristallizzati, nel dettaglio, i doveri dell'amministratore, dall'altro le disposizioni introdotte in materia nel Codice Civile hanno affermato, o meglio posto, nei confronti dei condomini tanto un diritto che un dovere di controllo sul di lui operato.

Revoca dell'amministratore di condominio per gravi irregolarità nella gestione. Fatto e decisione
Un condominio ha convenuto in giudizio il già amministratore revocato in sede assembleare per sentirlo condannare al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali sofferti in considerazione della sua mala gestio.

In particolare, il condominio ha lamentato la violazione, da parte dell'amministratore, degli obblighi di cui all'art. 1130 c.c. quali, il mancato pagamento delle utenze, la sottoscrizione di contratti di fornitura in assenza di delibere in merito, l'omessa redazione di bilancio e rendicontazione dei lavori straordinari, il prelievo di importi non autorizzati dal conto corrente nonché l'emissione di assegni, l'appropriazione indebita di somme, oltre al mancato passaggio di consegne con il nuovo amministratore.
L'amministratore non si è costituito, ed è stata dichiarata la sua contumacia.

La causa è stata istruita con l'espletamento di una CTU contabile tesa ad accertare la sussistenza delle censure avanzate in ordine agli ammanchi di cassa, alle irregolarità nella redazione dei bilanci consuntivi, per ben tre annualità, e l'omessa contabilizzazione di quote condominiali corrisposte.
La perizia resa ha confermato le contestazioni formulate dal condominio da cui è emerso che l'amministratore revocato non ha giustificato al condominio il deficit di una somma significativa motivo per cui il danno patrimoniale è risultato provato con conseguente condanna al pagamento.
Diversamente per quanto attiene alla domanda di condanna al danno non patrimoniale richiesto, non è stato assolto l'onere probatorio dal condominio.

Parimenti, in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di mandato promossa dal condominio, con correlata richiesta di non esigibilità del compenso, il Giudice ha rilevato che la stessa non può essere accolta, ritenuto che il rapporto di mandato può essere interrotto con la revoca per delibera dell'assemblea, come di fatto è poi avvenuto, o con la revoca giudiziale.

Sul punto, è puntuale la motivazione laddove argomenta e chiarisce che, qualora i condomini abbiano consapevolezza di irregolarità nella gestione dell'amministratore, sussistendo in capo ai medesimi un dovere di controllo, avrebbero dovuto provvedere alla revoca (volontaria o giudiziale) al momento della intervenuta consapevolezza della sua mala gestio.

In materia di responsabilità dell'amministratore, la fattispecie esposta, appare utile per ricordare quali sono i compiti dell'amministratore la cui inosservanza ed inadempimento configurano gravi irregolarità.

In tale prospettiva, non si può prescindere dal richiamare l'art.1130 c.c., rubricato "attribuzioni dell'amministratore", in cui sono individuate le funzioni, i doveri e gli adempimenti che il medesimo deve espletare a seguito della accettazione nomina.

Nella elencazione dei compiti, il precetto di primario rilievo è prescritto al I comma della citata norma ed è esplicativo delle regole che presiedono la gestione condominiale in quanto individua, quale principale dovere dell'amministratore, quello di dare esecuzione alle decisioni deliberate dai condomini in sede assembleare unitamente a quello di convocare annualmente la riunione per l'approvazione del rendiconto/bilancio.

Sotto tale profilo, è indubbio che i suddetti obblighi rispondono alla esigenza di garantire il ruolo fondamentale che riveste la volontà espressa dai condomini mediante le delibere di tal guisa riconoscendo ai medesimi l'esercizio del potere decisionale sulle questioni che interessano la gestione del condominio.

L'autorevolezza di tali obblighi è attuata dal disposto dell'art.1129, comma XII, c.c. ove, ai numeri 1) e 2), si qualifica la condotta omissiva dell'amministratore rispetto agli stessi quale grave irregolarità.

Nella medesima classificazione ricade anche l'ipotesi in cui l'amministratore non apra o utilizzi il conto corrente condominiale per le finalità suindicate.
Dal sintetico esame delle norme citate è di tutta evidenza come la condotta posta in essere dall'amministratore citato in giudizio dal condominio presenti tutti gli elementi atti a sancire, come avvenuto, il compimento di gravi irregolarità.

Posto ciò, appare corretta e conforme a diritto, la motivazione del Tribunale con la quale rigetta la domanda di risoluzione del contratto di mandato promossa nei confronti dell'amministratore di condominio, ritenuto e considerato che la disciplina vigente prevede uno strumento specifico, la revoca, la quale interviene per manifestazione dei condomini in sede assembleare o su domanda promossa in sede giudiziale, mediante instaurazione dell'apposita procedura di volontaria giurisdizione.

In proposito, è dirimente la riflessione del Giudicante nel ricordare che i condomini, non appena hanno avuto percezione degli inadempimenti dell'amministratore, tenuto conto del dovere di verifica della rendicontazione e, per l'effetto, del suo operato, avrebbero potuto revocarlo immediatamente, senza attendere tre anni.

Ferma l'autorità deliberativa della assemblea dei condomini sulle questioni che interessano la organizzazione e direzione del condominio, per un inquadramento esaustivo della tematica in esame, occorre sottolineare che all'amministratore è riconosciuto l'esercizio di poteri in autonomia per le questioni ordinarie, oltre a quelli ulteriori che possono essere a lui affidati con specifica delibera.

Considerazioni conclusive
L'art.1130, comma I n.1) c.c., prevede l'autonomia dell'amministratore nello svolgimento delle mansioni inerenti la conduzione della gestione ordinaria al fine di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini".

Invero, la cosiddetta ordinaria amministrazione comprende doveri indefettibili per la conduzione del condominio, quali la riscossione delle rate, il pagamento dei fornitori, gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio nonché gli adempimenti fiscali.

Diversamente, laddove sia necessario adottare decisioni inerenti la scelta dei fornitori del condominio e valutazione dei relativi preventivi (esempio pulizia scale, giardiniere, gestori energia/luce/gas, assicurazione, interventi su parti comuni), sui quali incide anche la rilevanza economica, ovvero la spesa, la firma dei relativi contratti è da considerarsi una attività di straordinaria amministrazione per cui il relativo potere di stipula dovrà essere necessariamente conferito all'amministratore con una delibera ad hoc.

Ne deriva che, sotto tale aspetto, ulteriormente, il contegno dell'amministratore de quo, è stato giustamente censurato dal Tribunale poiché arbitrario e non autorizzato, non essendo intervenuta alcuna doverosa preventiva determinazione in merito da parte del condominio né una successiva ratifica.

(da Condominioweb.com)

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