Qualche mese fa ho acquistato la nuda proprietà di un villino. Adesso l'usufruttuaria mi chiede se voglio acquistare anche l'usufrutto in suo possesso. Pretende però anche una bella somma per le modifiche che, nel tempo, ha apportato al piano semi-interrato. Ha trasformato la cantina in un mini appartamento, quasi indipendente dal resto della casa. Il buon senso direbbe che la richiesta non è corretta, la modifica già esisteva al momento del mio acquisto. Poi ho letto l'art. 985 del codice civile ed ho iniziato ad avere dubbi sul mio buon senso. Ho quindi spulciato bene il contratto di acquisto della nuda proprietà ed ho visto che potrebbero sorgere diversi problemi. Devo premettere che l'usufruttuaria non ha mai digerito il fatto che il primo nudo proprietario (suo vecchio compagno) avesse regalato ad altri (che poi hanno venduto a me) una nuda proprietà che lei riteneva di poter, prima o poi, acquisire gratis. Si è così indispettita che non ha mai consentito ad alcuno di entrare a casa sua per verificare lo stato dell'immobile. Di fatto io ho scientemente acquistato alla cieca. Ciò mi ha consentito di usufruire di un forte sconto. Il notaio che ha redatto l'atto di acquisto mi ha consegnato una piantina del villino, ove la cantina era indicata come cantina. Tutti credevamo che tale fosse, fino a quando non ho ricevuto la lettera della signora.
Sull'atto è inoltre scritto:
..... composta al piano semi interrato da locale cantina....
.... la parte acquirente dichiara di aver verificato personalmente la corrispondenza della situazione di fatto con le risultanze catastali di quanto in oggetto (non era vero, ma secondo il notaio era una frase necessaria per la corretta stesura del contratto ed era quello che risultava dalle sue carte).....
..... viene venduto ed acquistato con ogni suo annesso...... nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, noto alla parte acquirente......
..... quanto venduto non è stato oggetto di interventi edilizi o di mutamento di destinazione che avrebbero richiesto concessione o autorizzazione....
In conclusione l'usufruttuaria ha fatto un abuso, non sanato, di cui nessuno si è mai potuto accorgere e per il quale adesso vuole essere pagata.
Il consiglio che chiedo è duplice:
- è giusto pagare l'usufruttuaria per la modifica che ha fatto?
- devo far correggere il contratto di acquisto?
Ringrazio e porgo distinti saluti
Antonio, da Roma (RM)

Risposta:
1 - premesso che si tratta di un abuso edilizio, non e' questione di giusto o non giusto ma di un prezzo di vendita e di acquisto che le parti stabiliscono fra di se', volendo/potendo anche considerare queste innovazioni apportate che, comunque, restano un abuso edilizio.
2 - deve decidere se vuole che il contratto corrisponda a quando sta acquistando e se intende o meno farsi carico della situazione illecita in cui versa la cantina. Nel primo caso, quindi, deve decidere se:
- far ripristinare la situazione precedente;
- far sanare la situazione (ammesso che sia possibile).
Nel secondo, invece, deve trattare economicamente in considerazione:
- della nuova situazione, se la ritiene funzionale e a lei utile;
- dei costi del risanamento (se e' fattibile);
- (se il risanamento non e' fattibile) dell'acquisizione di una situazione che in futuro la espone a ritorsioni dell'autorita' edilizia (financo al ripristino della situazione precedente e relative sanzioni).