Cortesi esperti ADUC, per valutare se sia corretto sostenerla nei confronti dell'amministratore di condominio e dei condomini, sono a chiederVi un parere in merito alla seguente opinione sull'applicabilità dell'Art. 1126 c.c. che mi sono fatto leggendo la letteratura tematica e vari interventi su internet:
"Con l’art. 1126 c.c. il legislatore corregge il principio di ripartizione delle spese per la manutenzione dei beni comuni sancito dall’art. 1123 c.c., attribuendo presuntivamente all’uso 1/3 del degrado ed ai fattori naturali i restanti 2/3; tuttavia tale norma non si può applicare prescindendo dalle cause che rendono necessarie le manutenzioni in lettera essendo questa riferita alle riparazioni resesi necessarie per vetustà e logorio e non a quelle riconducibili a difetti originali, caso fortuito, forza maggiore o fatto del terzo."
Nel mio caso, ho l'uso esclusivo di un terrazzo a livello, che risulta danneggiato sia nella funzione d'impermeabilizzazione che nel piano di calpestio, a seguito di un intervento in emergenza disposto dall'amministratore su segnalazione del precedente proprietario del mio appartamento. Preciso che, originariamente l'infiltrazione era dovuta a difetti di costruzione (verificatasi su tutti i terrazzi a livello dello stesso condominio e per i quali si è vinta una causa con il costruttore) e che detto intervento d'emergenza, oltre a non avere risolto i problemi d'infiltrazione ha danneggiato anche il piano di calpestio (il materiale del massetto fuoriesce dalle fughe delle piastrelle e si sono creati parecchi vuoti sotto le stesse), è stato eseguito dopo che i condomini della colonna coperta dal terrazzo avevano precedentemente deliberato di non eseguire l'intervento in quanto il proprietario del terrazzo era ancora il costruttore con cui il condominio era in causa (l'inquilino aveva acquistato con la formula dell'affitto a riscatto e quando sono stati eseguiti i lavori sugli altri terrazzi non era ancora proprietario).
Può inoltre essere utile sapere che il mio appartamento non è coperto dalla terrazza in lettera.
Sono quindi a chiederVi se è corretto ritenere che gli attuali danni alla pavimentazione ed impermeabilizzazione del terrazzo siano direttamente conseguenti ad un vizio originale prima ed ad un tardivo e difettoso intervento poi e quindi le relative spese di rifacimento dell'impermeabilizzazione e ripristino dei danni cagionati non siano assoggettabili all'art. 1126 bensì da ripartirsi tra i condomini coperti in linea d'aria dal terrazzo e che da esso ne traggono beneficio.
Sempre relativamente alla situazione sopra esposta vi chiedo inoltre se l'amministratore non possa/debba disporre del rifacimento del terrazzo senza necessità di autorizzazione dall'assemblea visto l'inecquivoco disposto dell'art. 1130, considerando che ci sono infiltrazioni d'acqua viva nel mio appartamento che cagionano situazioni d'insalubrità (umidità e disfacimento dei gessi degli intonaci).
Grazie.
Daniele, da Milano (MI)

Risposta:
partendo dall'ultimo quesito, l'amministratore non è tenuto ad intervenire d'ufficio trattandosi d'intervento manutentivo di notevole entità. Solo l'urgenza giustificherebbe degli interventi "tampone" ma quelli risolutivi devono essere sempre disposti dall'assemblea.
Per quanto concerne l'art. 1126 c.c. per non applicarlo bisognerebbe dimostrare quanto dice. Se non si riesce a farlo, o non si raggiunge un diverso accordo in assemblea, è quella la norma applicabile.
Se si pone la necessità d'approvare la ripartizione di eventuali spese e lo si farà sulla base dell'art. 1126 c.c., non approvi la delibera e si rivolga ad un legale per valutare, carte alla mano, la possibilità d'impugnare la decisione assembleare.
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Ha risposto Alessandro Gallucci: http://sosonline.aduc.it/info/gallucci.php