Sono conduttore di un contratto di locazione 4+4 con una società. Tale contratto prevede 350 euro mensili + 100 di spese (comprensive di riscaldamento). Nel mese di dicembre per un guasto caldaia tutto il condominio è rimasto senza riscaldamento per una settimana. L'appartamento in tale periodo era inabitabile per via della bassa temperatura.
Di fronte alla mia richiesta di pagare un po' di meno questo mese per via del mancato servizio (inabitabilità dell'appartamento per 1 settimana) l'amministratore finanziario ha negato questa possibilità rispondendo che la società non era responsabile del disguido poiché il colpevole era l'amministratore tecnico occupatosi della sostituzione caldaia.
In linea teorica, avrei diritto a un qualche risarcimento del danno subito (esempio, spese per alloggiare in una pensione nel frattempo) o ad una qualche forma di detrazione dalla mia spesa mensile? Oppure trattandosi di riscaldamento rientra sotto la mia responsabilità di condomino, esonerando totalmente la società suddetta da qualsiasi obbligo nei miei confronti?
Non capisco la mia posizione: è la società a cui verso il pagamento che deve garantire che l'appartamento affittato sia abitabile oppure in materia di riscaldamento non ha nessuna responsabilità? In questo secondo caso dedurrei che l'amministratore tecnico non è affatto alle dipendenze della società locatrice, ma totalmente sotto la responsabilità dell'assemblea condominiale e pertanto, se quest'ultima non fosse soddisfatta del suo operato, potrebbe eventualmente destituirlo dall'incarico. Ritenendo eccessiva la destituzione, quali altre armi legali sono a disposizione del condomino che ritenesse l'operato dell'amministratore tecnico inadeguato e causa di danno? Richiedere un risarcimento all'amministratore tecnico? Che cosa mi consigliate di fare?
Premetto che non avevo nessun'idea di quanto tempo ci volesse per sostituire una caldaia, ma l'amministratore finanziario (colui che riscuote l'affitto) ha detto che esistono i caldaisti d'urgenza e che è possibile montare in una giornata un impianto provvisorio e nel frattempo sostituire la caldaia con impianto definitivo. D'altra parte per un problema che si protrae per più di una settimana (ad esempio ad 1 mese di distanza siamo senza acqua calda - ma abbiamo acqua tiepida - perché il riscaldamento definitivo non prevede la possibilità della prima) io che cosa dovrei fare?
Riassumendo: 1) il locatore ha qualche responsabilità sul riscaldamento o nessuna mai? 2) Che cosa conviene legalmente fare se l'amministratore tecnico non rende il servizio atteso: lentezza sostituzione caldaia, mancanza acqua calda?
Roberto, da Torino (TO)

Risposta:
1 - no, perche' la gestione ordinaria e' demandata al condominio. Potrebbe averla per qualche motivo di sua responsabilita' diretta.
2 - e' compito del condominio decidere se e com continuare a fruire dei servizi di questa azienda e se chiedere alla stessa i danni per un mancato o non-tempestivo intervento. Per i consumi, invece, saranno considerati in fase di conguaglio annuale e incideranno sull'importo complessivo che lei versa per il condominio.