- Vivo all'ultimo piano (sottotetto) di un condominio costituito da un edificio storico originariamente casa padronale.
Negli anni 90 il tetto del condominio veniva completamente rifatto anche nella struttura (la casa è stata scoperchiata). Nell'occasione, con consenso dell'assemblea condominiale, il precedente proprietario del mio appartamento realizza a proprie spese un abbaino di pertinenza. Con questo evidenzio, se utile, che l'abbaino non è stato realizzato modificando un tetto esistente, ma è stato realizzato integrato nel progetto del nuovo tetto approvato dal condominio.
Nel corso del 2009 viene deliberata dall'assemblea una manutenzione del tetto per le ripetute infiltrazioni d'acqua verificatesi nel mio appartamento, nelle parti comuni (vano scale) e nell'appartamento di fianco al mio che, essendo disabitato, sono degenerate ed hanno creato danni all'appartamento sottostante.
- I lavori hanno riguardato tutto il tetto e hanno mirato solo all’impermeabilizzazione. Sono stati rifatti i colmi, sostituite e fissate le tegole e sostituita la lattoniera in corrispondenza dei camini e degli abbaini (uno di mia pertinenza ed uno comune). Non è stata operata alcuna modifica di tipo strutturale, non sono state rifatte le guaine, non è stata toccata la coibentazione.
- All’assemblea di rendiconto un condomino contesta la suddivisione della spesa in millesimi e chiede che i costi aggiuntivi per l'impermeabilizzazione dell’abbaino siano totalmente imputati a me. Si suppone, visto che il condomino non sembra contestare la posa delle tegole, che consideri costi aggiuntivi quelli dovuti alla lattoniera sostituita. Per assurdo la zona del tetto di pertinenza dell'abbaino non avrebbe avuto bisogno di alcuna manutenzione in quanto mai interessata da infiltrazioni, ma naturalmente non poteva essere esclusa dai lavori che, per decisione condominiale e continuità estetica, hanno interessato l'intero tetto. Durante i lavori non sono mai stato interpellato per esprimermi o dare consensi su quanto fatto in quella zona.
Analogamente il condomino pretende che i costi della lattoniera attorno ai vari camini vengano imputati ai rispettivi proprietari.
Se è chiaro che la manutenzione dell'abbaino, essendo di mio uso esclusivo, è a mio carico, mi chiedo se in questo caso, visto l’interesse comune e la tipologia dei lavori che hanno interessato esclusivamente la copertura del tetto nella sua globalità, non si debba parlare di costi di manutenzione dell’abbaino, ma piuttosto di pura manutenzione del tetto, pertanto soggetta a divisione millesimale. Chiedo quindi se posso pretendere comunque la suddivisione delle spese totali in millesimi come sempre considerato nelle precedenti assemblee.
Se questo non fosse chiedo se è legittimo chiedere che le spese contestate vengano divise come per un tetto di proprietà esclusiva, ovvero 1/3 il proprietario e 2/3 i condomini sottostanti visto che comunque l’intervento ha interessato solo il tetto dell’abbaino.
Grazie
Marco, da Schio (VI)

Risposta:
per come ci descrive il fatto, l'intervento conservativo è relativo ad una parte comune (il tetto) e pertanto le spese devono essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà. Pertanto, può chiedere che per la ripartizione di queste spese si utilizzata la tabella generale di proprietà.
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Ha risposto Alessandro Gallucci: http://sosonline.aduc.it/info/gallucci.php