Sono il proprietario di due box entrambi interrati ed aventi una parete esposta a Nord in cemento armato che ha come funzione principale quella di essere il muro di contenimento del giardino dell’appartamento al piano terra soprastante. I due box si trovano sotto la stessa proprietà soprastante ed hanno in comune, appunto, il muro perimetrale del piano interrato che in entrambi i box contiene lo stesso giardino, (v. allegato).
Il muro in c.a. è privo di una adeguata impermeabilizzazione ed è posto contro terra, cioè direttamente a contatto con essa. Questo causa “infiltrazioni da umidità di controspinta laterale”, che lo ammalora oltre a causare umidità sui solai e sotto il piano calpestabile.
Infatti, quando piove copiosamente si notano l’umidità e le efflorescenze in quanto l’acqua raccolta dalla terra del giardino non riesce ad essere tutta assorbita e quella in eccesso non fluisce correttamente perché non ha sbocchi che lo permettono, cercando altre vie di fuga.
La conseguenza è che esercitando pressione laterale e verticale, trova strada sui solai, sul muro di contenimento in cemento armato (umidità di controspinta) e sotto la pavimentazione industriale di tutto il piano, come già detto.
Nelle mie proprietà (ed anche nelle parti comuni) questo comincia ad essere piuttosto evidente:
il muro in cemento armato presenta in più punti macchie marroni per la lunghezza dei ferri che contiene e profonde lineature causate dal rigonfiamento degli stessi, specie nei punti di ripresa di getto, al punto che in uno dei due box l’acqua ha trovato strada cosicchè dopo le piogge gocciola copiosamente al suo interno. E nel pavimento industriale ci sono forti segni di corrosione in corrispondenza delle efflorescenze (macchie e barbetta bianche) presenti anche qui nei punti di ripresa di getto.
Considerato che:
• il Regolamento Condominiale Contrattuale all’Art. 2 prevede e annovera tra le parti comuni “l’intercapedine del piano interrato”.
• Nell’atto di compravendita è esplicitato che a Nord il mio box confina con “Intercapedine su terrapieno”.
• L’intercapedine è evidente non essere stato realizzato come risulta da diverse perizie tecniche che ne stabiliscono anche la necessità ed utilità.
Volendo interrompere la prosecuzione di un costante ammaloramento della parete in c.a. a tutela delle mie proprietà (anche comuni), che porterebbe ad ingenti disagi e costi di ripristino, oltre che ad un grave indebolimento della struttura anche nelle parti condominiali. Desidero sapere se è possibile tutelare i miei box (ed anche le parti comuni di mia competenza) intraprendendo le vie legali.
In tal caso, essendo l’intercapedine “parte comune”, mentre il giardino in cui andrebbe realizzata proprietà privata, chiedo a chi andrebbe rivolta l’azione legale a tutela dei miei beni: il Condominio o il proprietario del giardino? Oppure Entrambi?
Soprattutto chiedo se ci sono gli estremi per agire adesso a prevenzione di un danno più ingente che già ha chiare manifestazioni.
Maurizio, dalla provincia di CT

Risposta:
se l'intercapedine di drenaggio e impermeabilizzazione controparete è inesistente, mal eseguita o si è deteriorata entro i limiti di prescrizione decennale della costruzione, puo' essere chiamato in causa il costruttore ex art. 1669 cc. Altrimenti, escludendo eventuali responsabilita' sulla manutenzione del terreno da parte del proprietario del resede soprastante, sara' il condominio ad accollarsi le spese del costoso intervento a salvaguardia delle strutture dei box.