Spett.le ADUC
Il mio condominio è di 3 piani. Gli appartamenti sono disposti su 4 quadranti. All’ultimo piano ce ne sono 2 su 2 quadranti mentre sui restanti ci sono 2 terrazze di proprietà collocate ai 2 angoli ed 1 terrazza condominiale centrale accessibile a tutti tramite porta sul pianerottolo condominiale. Il tetto a spiovente del condominio è inaccessibile e copre metà del condominio, la restante è coperta dalle 3 terrazze.
Da poco abbiamo coibentato ed impermeabilizzato tutti i lastrici solari suddividendo le spese del tetto sulla base dei millesimi di proprietà e le 2 terrazze con il criterio di 1/3 a chi ce l’ha in uso e 2/3 ripartiti tra le unità sottostanti sulla base della superficie coperta. Per la terrazza condominiale l’amministratore ha seguito lo stesso criterio delle terrazze di proprietà perché sostiene che esiste una fondamentale distinzione tra lastrico solare e terrazza. Pur essendo dal punto di vista dell’edifico, entrambi porzione del tetto (inteso come copertura), dal punto di vista della funzionalità sono molto differenti e sono due elementi dell’edificio ben distinti.
Il lastrico solare è definito come quella parte avente collocazione terminale dell’edificio e funzione esclusiva o comunque assolutamente primaria di copertura e di protezione del medesimo. Come tale è sicuramente una parte comune ai sensi dell’art. 1117 del C.C. e alla manutenzione di esso devono concorrere in proporzione delle rispettive quote millesimali tutti i condomini nessuno escluso ed indipendentemente dal piano in cui la relativa proprietà è localizzata.
La terrazza è definita come quell’elemento architettonico non avente funzioni precipue di copertura dei piani o porzioni di piano sottostanti (ed in tal caso si tratterebbe di lastrico solare) ma finalità unica di garantire un affaccio all’aperto ed una ulteriore comodità a chi ne ha l’accesso ed a differenza dei lastrici solari, le terrazze sono delimitate da parapetti in quali servono a rendere praticabile e fruibile tale superficie ed il più sicuro passaggio di chi ne ha l’accesso.
La terrazza condominiale è pavimentata come le 2 due terrazze di proprietà, è provvista di parapetto, è dotato di fili stendibiancheria. Si può prendere il sole o farsi una grigliata esattamente come una terrazza di proprietà dove i proprietari sono tutti i condomini e quindi secondo il criterio dell’amministratore 1/3 delle spese è a carico di tutti i condomini (secondo i millesimi di proprietà) e 2/3 ripartiti tra le unità sottostanti sulla base della superficie coperta.
Se il criterio fosse quello di ripartire secondo i millesimi di proprietà, cambierebbe il criterio di ripartizione se venisse venduta ad uno dei proprietari di quelle adiacenti? Sarebbe corretto che il criterio cambiasse? I millesimi non sono infatti collegati alle caratteristiche del bene e non di chi ne è il proprietario? Ha ragione l’amministratore?
Vorrei sapere cosa ne pensate e quale è la corretta ripartizione delle spese? Grazie
Matteo, da Milano (MI)

Risposta:
per le terrazze o lastrici solari di proprietà comuni a tutti i condomini il criterio di ripartizione delle spese(salvo diversa convenzione contenuta nel regolamento di condominio di origine contrattuale o in una deliberazione firmata da tutti i condomini) è quello preveduto dal primo comma dell'art. 1123 c.c. (cioè spesa suddivisa sulla base dei millesimi di proprietà.
Sul punto legga:
http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=68384
http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=68383
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Ha risposto Alessandro Gallucci: http://sosonline.aduc.it/info/gallucci.php