La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2770 dello scorso 04 Febbraio 2025 ha ribadito, condividendola, la tesi per cui se il regolamento condominiale  di origine contrattuale contiene una clausola che vieta di destinare gli appartamenti e altri locali interni a «casa di alloggio» allora tale divieto si estende anche ai B&B.

Cosa sono i regolamenti di origine contrattuale?
Si tratta del regolamento redatto dal proprietario originario dell’edificio tramite il quale vengono determinati diritti e doveri di coloro che acquistano un’unità abitativa all’interno del palazzo e, ovviamente, le relative destinazioni d’uso. 

Questo regolamento si distingue da quello assembleare perché esso rappresenta il complesso di regole interne al condominio ed è adottato dalla maggioranza dei votanti in assemblea.

Questo regolamento non può mai incidere o modificare quello condominiale contrattuale.

La decisione  della Corte di Cassazione assume particolare importanza soprattutto in città, come quelle in cui sono molto in voga gli affitti brevi, dove i B&B sono aumentati creando problemi nei condomini e, più in generale, alla città stessa.

Tuttavia bisogna ricordare che una rondine non fa primavera e che, sul punto, la giurisprudenza non è univoca.

L’ordinanza in oggetto si inserisce in un filone iniziato con la sentenza Cassazione n. 1195/1987, seguita dalla sentenza n. 109/2016, n. 26087/2010 e n. 704/2015, in cui i B&B violerebbero il divieto di mutamento di destinazione d’uso degli immobili contenuto nel regolamento condominiale contrattuale e, pertanto, non potrebbero essere creati.

Al contrario, secondo un diverso orientamento giurisprudenziale (Corte di Cassazione sentenza n. 24707/2014, sentenza n. 22711/2017) non violando il divieto di mutamento di destinazione d’uso, i B&B ben potrebbero essere aperti nei condomini.

E’ possibile superare questa impasse?
Forse sì ma solo se tutti i condomini approvano in merito limitazioni e divieti, chiari e netti.

Ovviamente tale strada è percorribile solo in quei condomini che non siano già interessati dalla presenza di una di queste attività!

Ma non basta che tutti i proprietari e condomini approvino il divieto, serve anche che il divieto venga trascritto per evitare che un domani si possa tornare sulla decisione.

Sarà, quindi, necessario recarsi da un notaio per la redazione di un atto pubblico, opponibile a terzi, che definitivamente vieti la creazione dei B&B nel condominio. Atto equiparabile al regolamento condominiale contrattuale, l’unico che può imporre divieti e obblighi anche legati alla destinazione d’uso di un immobile.


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