La morosità e la conseguente riscossione delle spese afferenti ad opere ed interventi di manutenzione straordinaria sono problematiche ricorrenti che affliggono la gran parte dei condomini.
In tale contesto, appare utile riepilogare i doveri e poteri compresi nella sfera di azione dell'amministratore e, in particolare, individuare la documentazione occorrente al fine di legittimare la proposizione di un'esecuzione nei confronti dei condomini inadempienti, anche alla luce delle pronunce della Giurisprudenza di Legittimità.
Spese condominiali e doveri dell'amministratore
E' noto che la Legge n.220/2012, all'art. 1129 comma IX Cod. Civ., ha introdotto il dovere dell'amministratore di procedere al recupero delle quote non versate dai condomini, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui sono maturate, salvo che sia stato dispensato dall'assemblea.
D'abitudine, ricorrendo una morosità, l'amministratore provvede ad inviare una formale lettera di diffida al pagamento al condomino, sollecitando l'adempimento entro un termine, con tale atto costituendolo formalmente in mora.
Qualora ciò non avvenga, ovvero non riceva il versamento della quota richiesta, anche prima del decorso dei sei mesi indicati dalla norma richiamata, l'amministratore può agire in via esecutiva per la riscossione forzosa della somme dovute ai sensi e per gli effetti dell'art. 63 disp. att. Cod. Civ.
Sul punto, è confacente ricordare che l'art. 63 disp. att. Cod. Civ., al comma I, stabilisce che <per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi>.
Dalla lettura del disposto sopra riportato, emerge che, per ottenere la concessione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo debbano concorrere due condizioni, ovvero l'approvazione da parte della assemblea sia della spesa che del piano di riparto.
Delibera di approvazione e piano di riparto
Che cosa accade se l'assemblea approva la spesa ma non la ripartizione?
Ebbene, a tale domanda ha risposto la Suprema Corte di Cassazione la quale, nella sentenza n.10621/2017, ha enunciato il principio per cui la sola approvazione della spesa, in assenza, quindi del piano di ripartizione, non elide la legittimazione ad agire per l'emissione del decreto ingiuntivo, ritenuto e considerato che, in caso di opposizione, il condominio potrà dare dimostrazione della giusta applicazione dei criteri assunti per il riparto in rispondenza alla tabella di competenza, secondo i millesimi applicabili.
Invero, la redazione del piano di riparto è un atto che rientra a pieno titolo nei provvedimenti dell'amministratore nell'ambito dei poteri e funzioni allo stesso attribuiti ai sensi e per gli effetti degli artt. 1130 e 1131 Cod. Civ.
Sotto tale profilo, non vi può essere dubbio che il riparto della spesa approvata possa essere predisposto in un secondo momento dall'amministratore, rientrando, come sopra esposto, nei suoi compiti e, quindi, comunicato successivamente ai condomini senza necessità di approvazione in sede assembleare.
In conseguenza, possiamo affermare che, mentre l'approvazione della spesa ha carattere costitutivo del credito che sorge nei confronti di ogni singolo condomino, il piano di riparto assume un carattere meramente dichiarativo, censurabile solo ove non siano applicate correttamente le tabelle di riferimento relative alla suddivisione della spesa stessa.
In conclusione, seguendo il principio sancito dai Giudici di Legittimità nell'arresto del 2017, nell'ipotesi di spese straordinarie, l'accettazione del preventivo di spesa rappresenta prova scritta idonea per la concessione del decreto ingiuntivo, anche in assenza del piano di riparto, inteso come documento basilare solo per ottenere la provvisoria esecutorietà del decreto ma non per il suo ottenimento.
Requisiti della delibera di approvazione della spesa straordinaria
Preso atto che la approvazione del piano di riparto non è condizione per l'azione di recupero del credito verso un condomino, né per ottenere l'emissione del decreto ingiuntivo, appare manifesta l'importanza che assume la delibera di approvazione della spesa straordinaria.
Sulla questione, è doveroso premettere e ricordare che, nel caso in cui la spesa straordinaria sia di notevole entità, come sovente accade, la maggioranza prevista per la sua valida approvazione, anche in seconda convocazione, come indicato all'art. 1136, IV comma Cod. Civ., è quella prevista al II comma del medesimo articolo <sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio>.
Se è vero che è possibile ottenere il decreto ingiuntivo senza allegare il piano di riparto, è altrettanto palese che il verbale redatto in occasione della assemblea di condominio debba contenere approvazione esplicita del preventivo della spesa straordinaria e/o dell'opera da eseguire ed il costo dei lavori.
In proposito, è appropriato invocare una recente decisione degli Ermellini (Cass. Civ. n.25839/2019) nella quale è stato affermato e riconosciuto che <la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi.
Mentre l'autorizzazione assembleare di un'opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato (arg. da Cass., Sez. 2, 20/04/2001, n. 5889>.
Ne deriva che il credito verso un condomino, sorge solo ove sussista una delibera assembleare nella quale, in ossequio alle maggioranze prescritte, sia stata autorizzata l'effettuazione della spesa straordinaria determinandone l'oggetto ed il prezzo.
In concreto, l'obbligo dei condomini di contribuire alle spese straordinarie certamente richiede la preventiva autorizzazione dell'assemblea ma, altresì, presuppone l'intervenuta indicazione dell'opera ed i costi dell'intervento, di tal guisa da assumere valore costitutivo della relativa obbligazione di partecipazione in capo a ciascun condomino
In conclusione, è possibile procedere con la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino se dal verbale di assemblea, risultano verificatesi le condizioni sopra esposte: (i) approvazione della spesa (ii) individuazione opera e costi (iii) rispetto delle maggioranze richieste per la validità della delibera.

(da Condominioweb del 15/04/2020)