La controversia oggetto della sentenza del Tribunale di Vicenza (n.1897 del 14 ottobre 2021) può certamente definirsi una "annosa" questione.
La querelle, insorta tra una condomina, proprietaria di una unità posta al piano terra e seminterrato dell'edificio condominiale, ed il condominio, ha avuto origine nel 1981 in occasione del verificarsi di infiltrazioni causate da anomalie degli impianti di scarico e rese manifeste da periodici episodi di reflusso.
Sebbene, è oramai di pubblico sapere che i danni per infiltrazioni sono motivo di ricorrenti vertenze nelle aule dei Palazzi di Giustizia, la vicenda in esame appare peculiare proprio in considerazione del tempo inutilmente trascorso senza l'esercizio di un'azione a tutela dei propri diritti da parte della condomina nella veste di danneggiato.
La prolungata inerzia nel tempo realizza, con tutta evidenza, un affievolimento della fondatezza della tesi a sostegno delle richieste risarcitorie, tenuto anche in debita considerazione l'onere probatorio da assolvere per il riconoscimento dei danni che incombe sull'attore, ovvero sul soggetto che avanza la domanda.
Ed ancora, non possiamo ignorare come l'arbitrario mancato pagamento delle spese condominiali, nel caso compiuto dalla condomina, non possa essere assunto a giustificazione di eventuali e non dimostrati danni.

In ultimo, nella fattispecie emerge innegabilmente un ulteriore e rilevante aspetto, quello per cui l'accordo raggiunto tra le parti con delibera assembleare in merito alle intese sulla risoluzione delle reciproche pretese abbia efficacia vincolante e faccia stato tra le stesse.

Iter Giudiziale
Nel giudizio innanzi al Tribunale, una condomina ha promosso opposizione avverso il decreto ingiuntivo notificato dal condominio ed inerente l'omesso pagamento di oneri condominiali maturati e mai versati.
A suffragio della opposizione, contenente anche domanda riconvenzionale per risarcimento dei danni subiti alla sua proprietà, la condomina ha rappresentato le proprie doglianze sostenendo che, a decorrere dal 1981, a causa dei frequenti e perduranti allagamenti, provenienti dagli scarichi condominiali in ragione della loro non conformità, i locali non erano stati inutilizzabile all'uopo evidenziando che tale circostanza era conseguenza della trascuratezza del condominio per non aver eseguito interventi risolutivi da parte del condominio.
Sul tale ultimo punto, la condomina ha, altresì, riferito di essere stata costretta, nel corso dell'anno 2016, a presentare ricorso per accertamento tecnico preventivo all'esito del quale, nella CTU, erano state individuate le opere da realizzare al fine di interrompere il fenomeno del rigurgito dall'impianto fognario.
Pertanto, la condomina chiedeva la condanna del condominio al risarcimento dei danni diretti ed indiretti subiti ivi compresi quelli derivanti dalla perdita della possibilità di concedere in locazione l'immobile, anche con parziale compensazione di quanto eventualmente riconosciuto per quote condominiali maturate.
Il condominio si costituiva debitamente in giudizio contestando le pretese avanzate e rilevando, tra l'altro ed in particolare, la pretestuosità della opposizione, palesemente strumentale e avanzata per fini unicamente dilatori, esponendo che in due assemblee condominiali, l'una nel 2015 e l'altra nel 2018, era stata raggiunta l'intesa per cui i lavori all'impianto ed alla rete fognaria sarebbero stati posti in essere solo previo pagamento delle rate condominiali scadute il cui versamento era stato accordato mediante piano di rateizzo.
Al contempo, ad avviso del condominio, la domanda di risarcimento avente ad oggetto i canoni di locazione non percepiti era palesemente sterile, non essendo stata documentata alcuna proposta di eventuale locazione.
Il Tribunale ha respinto l'opposizione, tenuto conto che la ricostruzione operata dal condominio era avvalorata da prova documentale come in appresso meglio esposto.

Danni in condominio, efficacia della delibera di raggiunte intese e prova
È notorio che sul condominio grava l'obbligo di custodia dei beni e dei servizi comuni motivo per cui il medesimo ha il dovere di assumere e predisporre le opere ed i provvedimenti necessari ad evitare che gli stessi possano arrecare danni ai proprietari delle singole unità immobiliari facenti parte dello stesso ed a terzi.
In rispondenza al dettato normativo dell'art. 2051 Cod. Civ., in merito al profilo della responsabilità del condominio, è sufficiente che il danno sia stato prodotto da una parte comune e, quindi, provare la esistenza del nesso di causalità tra l'evento dannoso e la cosa in custodia.
Nella fattispecie in esame, negli anni, erano state ipotizzate varie soluzioni di intervento, senza - nondimeno - essere attuate.
A fronte di ciò, la condomina aveva unilateralmente sospeso il pagamento delle quote condominiali, senza intraprendere azioni a sua tutela dal 1981 al 2016, anno in cui aveva presentato accertamento tecnico preventivo allorché aveva ricevuto la notifica del primo decreto ingiuntivo per mancata corresponsione delle quote condominiali.
Sebbene non sia mai stata negata dal condominio la sussistenza di problematiche alla rete fognaria, successivamente al deposito della consulenza tecnica d'ufficio a conclusione dell'accertamento tecnico preventivo, le parti erano addivenute ad una transazione la quale aveva previsto lo svolgimento dei lavori da parte del condominio previo saldo degli arretrati maturati dalla condomina, sigillando tale accordo con una delibera assembleare.
Dai verbali delle assemblee prodotti in giudizio dal condominio ne deriva, per l'effetto, non solo il riconoscimento del debito della condomina ma, anche, l'assenza di alcun vincolo di subordinazione all'esecuzione dei lavori de quibus.
Ed ancora, nel verbale della assemblea del 2018, ove era stato accettato il pagamento di detto debito mediante un piano rateale, risultava espressa autorizzazione in capo all'amministratore del condominio di agire contro la condomina nell'ipotesi di mancato pagamenti di due rate.
Fermo quanto sopra, già di per sé dirimente ad escludere la fondatezza della opposizione formulata, in merito alla domanda riconvenzionale di risarcimento danni per impossibilità di affittare l'immobile, occorre rammentare che, in aderenza ad orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza, il mancato godimento di un bene immobile non può essere addotto quale danno in re ipsa (ex pluribus multis Mass. Civ. n.11203/2019), permanendo l'onere sul richiedente di darne prova anche mediante presunzioni semplici.
Nell'ipotesi che ci occupa non è stato allegato alcun documento che attesti un danno per la perdita di chances per la mancata locazione dell'immobile a causa delle infiltrazioni.
Per tali ragioni, è giusta e conforme al diritto, oltre che pianamente condivisibile, la motivazione esposta dal Giudicante nella pronuncia in commento.

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