Il danno da infiltrazioni tra condomini è tanto frequente quanto fastidioso.
La maggiore insidia annida nell'ipotesi che tale danno non chiami in causa il Condominio perchè non si riferisca a parti comuni bensì unicamente alla responsabilità di un condomino che per disattenzione, negligenza o altra motivazione rechi un allagamento, piccolo o grande, ad un altro condomino.
A prescindere dal fatto se sia o meno presente un assicurazione a copertura degli eventuali danni, si pone la questione di come rivolgere la domanda di risarcimento al Giudice competente qualora il danno pur essendo sensibile non sia tale da giustificare una consulenza tecnica preventiva. A volte costosa per essere sopportata dal danneggiato.

La procedura che potrebbe essere un valido compromesso percorribile nell'interesse del consumatore / condomino danneggiato potrebbe essere la seguente.

In prima istanza raccogliere prove fotografiche del danno verificatosi. Procurarsi eventuali prove testimoniali di chi abbia assistito a quella che una volta veniva correttamente identificata come tracimazione d'acqua con riversamento sottostante.

In un secondo momento ma con tempestività eseguire la contestazione al condomino responsabile chiedendogli di svolgere un sopralluogo anche alla presenza di un tecnico di fiducia. Analogamente contattare, sempre meglio in forma scritta, l'Amministratore, per fare la medesima cosa.

Assicurandosi che lo stesso Amministratore, possa essere presente anche nell'eventuale sopralluogo della controparte.
Fondamentale è escludere che l'allagamento o infiltrazione possa essere in qualunque modo riconducibile al condominio. Escluso ciò quel che residua delimita il campo tra i privati.

Tutto ciò potrebbe rivelarsi importante e avrebbe una sua rilevanza per via del fatto che nella contestazione del danno, post sopralluoghi eseguiti, la parte danneggiata inviterà, tramite il proprio legale la controparte danneggiante a una negoziazione assistita (possibile laddove la mediazione opera in via obbligatoria ma solo se riguarda le controversie in materia di Condominio secondo la loro identificazione operata dall'art. Art. 71 quater delle disp. att. c.c. ) avendo ben cura di precisare quali sono le conseguenze della mancata partecipazione alla stessa ed in particolar modo che, ai sensi dell'art. 4, comma 1, del predetto D.L. n. 132/2014, la mancata risposta al presente invito entro 30 giorni dal suo ricevimento ovvero il rifiuto di aderire alla convenzione potranno esser valutati dal giudice in sede di condanna alle spese ed ai fini di cui agli articoli 96 e 642, comma 1, c.p.c. nell'eventuale successivo giudizio civile.

E' ormai pacifico che se le infiltrazioni provengono dalla proprietà del singolo condomino è quest'ultimo a dover rispondere dei danni che ne siano derivati ex. art. 2051 c.c. E' noto sul punto in diritto che: in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. individua un ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che dato luogo all'evento lesivo (sul tema del condominio Trib. Di Nocera inferiore Sent. 30 aprile 2012). Sussiste pertanto in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa (sempre in tema di condominio, anche per circoscrivere ed escludere le esimenti, Cass. Sent. 25239/2011 e Cass. Sent. 10898/2013).

Giova sul punto sottolineare che il proprietario di un appartamento è responsabile delle infiltrazioni d'acqua anche se i difetti causa dell'infiltrazione preesistevano all'acquisto dell'immobile, nulla rilevando pure che il danno stesso fosse iniziato prima (sul punto in diritto è dirimente la datata sentenza Cass. 11160/1997 che tuttavia ha mantenuto inalterato l'orientamento costante nel tempo).

Ciò chiarito la rifusione del danno complessivamente patito è rimessa al Giudice di prime cure che potrà certamente quantificarlo non solo tenendo conto delle prove documentali ma anche di quelle testimoniali (sulle quali è bene riservarsi onde procedere nel caso alla chiamata dei testi che saranno le medesime persone già precedentemente citate nel presente articolo) che vengono quindi offerte al Giudicante per suo libero apprezzamento ma altresì tenendo ben presente l'orientamento in punto di diritto della Corte di Cassazione la quale in un recente caso, ultimo di una serie di analoghi, con ordinanza ha statuito il principio secondo cui: “il potere di liquidazione in via equitativa rientra nella discrezionalità del giudice di merito” (Cass. Ord. 24266/2018).

Del tutto in linea con quanto già più volte stabilito dalla giurisprudenza laddove leggiamo: “In tema di risarcimento per danno derivante da fatto illecito extracontrattuale che vada a configurarsi sostanzialmente quale diminuzione del godimento del bene da parte del titolare – nel caso di specie infiltrazioni nell'unità immobiliare della parte attrice – la liquidazione dello stesso deve effettuarsi secondo criteri equitativi che tengano conto del diminuito godimento del bene e della durata stessa dell'illecita restrizione” (Trib di Roma, Sent. 12 gennaio 2006, n. 552).

A al proposito giova sottolineare che sul danno esistenziale quale conseguenza ulteriore del danno già dimostrato e liquidabile in via equitativa si registra pure, a tema di condominio la Sentenza del Tribunale di Bari 27 giugno 2016 n. 3559 come pure Cass. Sent. 15115/2016.

Motivi aggiuntivi che potrebbero trovare una buona collocazione sempre per bocca della Giurisprudenza laddove si consideri che: “della liquidazione è legittima quando il Giudice sia convinto dell'impossibilità o dell'estrema difficoltà per il danneggiato di fornire una prova dettaglia ed adeguata del preciso ammontare del danno” (Trib di Roma Sent. 22 dicembre 2005, n. 57150).

La dimostrazione del nesso eziologico della riconducibilità del danno nell'alea della responsabilità del condomino danneggiante, escludendo il Condominio, le prove a sostegno, il tentativo di preventiva negoziazione assistita non andato a buon fine e il richiamo alla valutazione equitativa che rientra nei poteri del Giudice sono elementi sufficienti per consentire una esatta identificazione dei danni che tengano conto pure per il diminuito godimento del bene e della durata stessa dell'illecita restrizione (tipica nei casi di allagamento).