Ai sensi dell’art. 1117 c.c. sono di proprieta’ comune, tra le altre cose “i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”.
Per costante giurisprudenza il cortile condominiale tecnicamente, “e’ l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu’ edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti". Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
La Cassazione, in sostanza, ha equiparato i giardini a dei cortili e quindi l’ha considerati parti comuni. D’altra parte, anche se cosi’ non fosse stato, la soluzione, comunque, non sarebbe stata diversa.
Sempre la Cassazione, infatti, nell’affermare che l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa delle cose comuni, ha specificato che debbono essere ritenute condominiali quelle parti per le quali sussiste una "relazione di accessorieta’ strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprieta’ esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa si’ che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilita’; come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprieta’ comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio perche’ il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarita’ del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comune" (cosi’ Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
E’ chiaro, allora, che i giardini prospicienti il prospetto dello stabile (cosi’ come quelli delimitati dai muri perimetrali interni), proprio perche’ funzionali ed accessori ad un miglior godimento delle cose di proprieta’ esclusiva, se non diversamente convenuto negli atti d’acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale, debbono essere considerati parti di proprieta’ comune. Al pari del giardino anche le piante in esso presenti sono di proprieta’ comune, sia se originariamente presenti, sia se piantumate successivamente su decisione dell’assemblea condominiale.
Chiarito cio’ e’ utile domandarsi:
a) come devono essere ripartite le spese di manutenzione?
b) con quali maggioranze si possono decidere gli interventi conservativi e quali sono i poteri dell’amministratore in relazione a questa parte comune?
In primo luogo, parlando delle spese, va detto che, salvo diverso accordo intercorrente tra tutti i comproprietari, i costi di manutenzione devono essere ripartiti tra i vari condomini sulla base dei millesimi di proprieta’. Piu’ nello specifico ed in assenza di diversa disposizione anche il costo dell’acqua utilizzata per innaffiare le piante dovra’ essere ripartito in questo modo.
Quanto agli interventi conservativi, bisogna distinguere tra quelli di manutenzione ordinaria e quelli straordinari.
I primi possono essere decisi dall’amministratore, in via principale, senza il preventivo assenso dell’assemblea. Si pensi tra gli altri alla potatura degli alberi (anche per il rispetto delle norme contenute nel codice civile in materia di rami protesi nella proprieta’ altrui, ecc. art. 892 e ss. c.c.). Nulla vieta naturalmente che in sede di riunione i condomini deliberino di affidare gli interventi manutentivi ad un’impresa di loro fiducia ovvero d’individuare periodicita’ e momento dell’esecuzione dei lavori, ecc. In questi casi le maggioranze richieste, non essendo richiesto che siano qualificate, sono quelle ordinarie individuate dal codice civile e quindi:
1) in prima convocazione “le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell'edificio” (art. 1136, secondo comma, c.c.);
2) in secondo convocazione la delibera approvata con “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.).
Interventi di manutenzione straordinaria (si pensi ad esempio alla decisione di eliminare un albero perche’ malato o di piantarne nuovi, in aggiunta o in sostituzione a quelli presenti) devono essere adottate sempre dall’assemblea con le maggioranze teste’ citate. Solo se gli interventi sono di notevole entita’ sara’ necessaria sempre e comunque la maggioranza prevista per la prima convocazione. In ogni caso gli interventi sul verde devono essere adottati in conformita’ alle leggi sulla tutela dell’ambiente.
Se le opere da apprestare sono di carattere urgente (si pensi all’albero che minaccia di cadere e danneggiare cose o essere pericoloso per le persone), l’amministratore potra’ agire d’ufficio con l’obbligo di riferire alla prima assemblea utile (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Trattandosi di cosa comune, infine, ogni condomino potra’ farne l’uso che riterra’ piu’ opportuno (es. piantando fiori, alberi e piante di propria iniziativa) purche’ tale uso non limiti il pari diritto degli altri comproprietari.