Salve, sono conduttore di un contratto di locazione 4+4 dal 05/2008. Ho alcune domande:
- in caso di disdetta anticipata da parte mia per gravi motivi, quale tipo di dichiarazioni/verifiche vanno effettuate? è ad esempio sufficiente una mia dichiarazione scritta relativa al fatto di dovermi trasferire per lavoro?
- l'adeguamento del canone mensile in base all'indice ISTAT è possibile anche se nel contratto di locazione firmato è stato fissato un valore fisso di canone annuale? se si, che tipo di comunicazione è tenuto a dare il locatore affinchè la richiesta di adeguamento sia valida?
- l'appartamento ha richiesto in passato e tuttora richiede pesanti lavori di manutenzione che richiedano profondi interventi agli impianti (ad esempio riparazione del contatore del gas o scarichi fognari completamente bloccati) ma il locatore si rifiuta di intervenire e coprirne i costi dichiarando che si tratta di manutenzione ordinaria. Oltre alla messa in mora per l'eventuale
risoluzione anticipata del contratto ho anche diritto a richiedere un rimborso per il disservizio avuto nei mesi in cui ho comunque pagato il canone pieno?
Ringrazio anticipatamente,
Michele, da Este (PD)

Risposta:
il suo e' un tipico esempio di "grave motivo" involontario, imprevedibile e sopravvenuto. Puo' quindi recedere anticipatamente. L'intenzione di recedere deve essere comunicata al locatore esclusivamente tramite raccomandata A/R e con preavviso di 6 mesi. In caso contrario il proprietario avra' diritto a chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che il proprietario ha riutilizzare immediatamente l'immobile traendone un vantaggio (riaffittandolo subito o altro). Se il recesso e' legato ad un grave motivo esso ovviamente va riportato e documentato, altrimenti (se esso e' consentito da una clausola contrattuale anche in assenza di una giusta causa) basta comunicare la propria intenzione. Una volta esercitato, il recesso e' operativo, e non e' consentito ritirarlo. Indipendentemente dal momento del rilascio, il canone deve essere pagato fino al sesto mese. Se il termine di 6 mesi non viene rispettato, per non pagare i danni occorre dimostrare il consenso del proprietario: altrimenti, a titolo di risarcimento, si dovra' corrispondere una cifra pari a 6 mensilita', rispondendo anche degli eventuali danni alla cosa. Le parti si possono comunque accordarsi per un termine minore.
L'adeguamento ISTAT e' possibile solo se espressamente previsto da contratto, poiche' la disposizione di legge che lo rendeva obbligatorio (art.24 legge 392/78, quella detta dell'"equo canone") e' stata abrogata dalla legge 431/98 attualmente valida per i contratti di locazione abitativa.
Da ultimo su quali siano spese ordinarie e quali straordinarie, legga la nostra scheda sull'argomento:
http://sosonline.aduc.it/scheda/casa+affitto+spese+dell+inquilino+proprietario_631.php