Spett.le ADUC,
Ho acquistato un alloggio situato in un condominio di 6 appartamenti.
Insieme all'appartamento mi è stato venduto anche un pezzo di terreno ad uso orto nell'area condominiale, cosi indicato nell'atto di vendita " I venditori, signori xxx e yyy,...... Dichiarano, inoltre, che ai locali venduti una quota di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato, tali per legge, uso e destinazione, pari 170/1000, con diritto di uso dell'area condominiale adibita ad orto antistante il fabbricato delle autorimesse.
La vendita è fatta ed accettata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui i locali qui compravenduti attualmente si trovano, con tutti i diritti, ragioni, azioni, accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù attive e passive inerenti, e cosi come i locali stessi vennero finora goduti e posseduti dalla parte venditrice e quali ad essa pervennero in dipendenza dei seguenti titoli:.....".
Il condominio non possiede un regolamento di condominio. L'orto è recintato con una rete verso la strada comunale e una siepe con rete verso la parte condominiale. Per quello che sò dovrei usufruire di questo pezzo di terreno ad uso orto in modo esclusivo.
Ho partecipato alla prima riunione condominiale e sono venuto ad sapere che:
1- l'orto non è identificato al catasto con una sua particella ed è incluso nelle parti comuni del condominio;
2- parte dell'orto sarà espropriato dal Comune per fare una pista ciclabile;
3- nel sotto tetto è stato ricavato un appartamento ed è presente una bozza di regolamento per includere la nuova suddivisione delle quote millesimali in 7 appartamenti.
Inoltre il costruttore del condominio, che ad oggi è uno dei condomini, mi ha consigliato di frazionare il terreno ad uso orto dalle parti condominiali avvalendomi dell'usucapione visto che lui aveva venduto quel pezzo di terreno ad uso esclusivo nel 1973 e che da allora è stato in possesso sempre dello stesso proprietario fino alla vendita effettuata a me nel dicembre 2010. Per il suo pezzo di orto lui l'ha fatto ed oggi e stato diviso dalle parti comuni del condominio.
Ora Vi chiedo, citando i riferimenti legislativi se è possibile:
1 - Il pezzo di orto è frazionabile dalle parti comuni avvalendomi dell'usucapione? Come posso farlo senza che nessuno mi contesti?
2 - Se il pezzo di orto non è frazionabile e rimane nelle parti comuni a mio uso esclusivo, le spese di manutenzione delle reti verso la strada comunale e della siepe chi le deve pagare?
3 - In caso di esproprio da parte del Comune per realizzare la pista ciclabile, posso ottenere un 170/1000 delle rimanenti parti comuni per uso orto?
4 - Come potrebbe venire ripartito l'indennizzo dell'esproprio?
5 - Se verrà introdotto il regolamento di condominio dove è prevista una nuova suddivisione delle parti comuni, cosa posso fare per non perdere il diritto di uso dell'area condominiale adibita ad orto?
Grazie per la collaborazione e buon lavoro.
Domenico, da Leini (TO)

Risposta:
la domanda e' complessa e comporta una conoscenza approfondita che il mezzo che stanno usando non puo' offrire. Può provare a rivolgersi ad un legale di sua fiducia affinché, carte alla mano, le possa dare un parere oppure usare il nostro servizio "studiami il caso":
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Ha risposto Alessandro Gallucci: http://sosonline.aduc.it/info/gallucci.php